адв. Благой Тумбаров, Author at Адвокатско дружество „Тумбаров“

Акт 14 — какво удостоверява и кога е безопасно да се плати

02/10/2026

от адв. Благой Тумбаров Вещно право

Купувачът на имот в строеж подписва предварителния договор на различен етап — преди разрешението за строеж, непосредствено след издаването му, при първа плоча и т.н. На който и етап да е сключен договорът, най-близката цел, която строителят обещава и купувачът чака, е една и съща: Акт 14, сградата да стигне „груб строеж“. На този етап обикновено се извършва и вноска по договора, а за купувача с кредит — и самата възможност банката да финансира покупката.

Какво точно удостоверява Акт 14, кой го подписва, защо сам по себе си той не е достатъчен на купувача и кой документ наистина потвърждава, че сградата е на груб строеж — това разглеждаме тук. Проверките на инвеститора, строителните книжа и договора с него сме описали в „Имот „на зелено“ — какви проверки да направите“. Акт 15 и Акт 16 са предмет на отделни статии.

Накратко

Акт 14 е „Акт за приемане на конструкцията“ — Образец 14 към Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Подписват го проектантът-конструктор, строителят и консултантът строителен надзор. Държавен или общински орган не участва.
Правното значение е в чл. 181 ЗУТ: до завършване на сградата в груб строеж предмет на сделка може да бъде само правото на строеж; след това — самата сграда или самостоятелен обект в нея — апартамент, гараж и т.н.
„Груб строеж“ има законова дефиниция (§ 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ): сграда, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът.
Документът, който установява грубия строеж, не е Акт 14, а констативният протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ — издава се от общината по заявление, съставя го строителният надзор в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител на общината по чл. 223, ал. 2 ЗУТ.
Банката финансира покупка на имот в строеж едва след този етап. Пътят до документите за сделката е: Акт 14 → протокол по чл. 181 → нанасяне на сградата в кадастъра → нова скица на земята → схема на апартамента.
Вноската „при Акт 14“ се плаща след протокола по чл. 181, не след самия акт. Ако плащате с кредит, банката плаща едва след учредена ипотека — тоест след нотариалния акт, за който трябва да са налице всички документи по-горе.

Какво е Акт 14 и кой го подписва

Съдържанието на Акт 14 е нормативно установено — това е Образец 14, Приложение № 14 към Наредба № 3 от 31 юли 2003 г., издадена по чл. 168, ал. 3 ЗУТ. Пълното му име е „Акт за приемане на конструкцията“ и то казва точно какво удостоверява: че носещата конструкция на сградата е изпълнена.

Подписват го три лица: проектантът-конструктор, строителят и технически правоспособното лице по част „Конструктивна“ към фирмата, упражняваща строителен надзор. Те заявяват, че са прегледали изпълнението на конструкцията и документите по изпълнението ѝ — работните проекти, декларациите за характеристиките на вложените строителни продукти, дневниците за изпълнените работи, заповедната книга на строежа, съставените преди това актове и протоколи — и установяват, че конструктивните елементи са изпълнени в съответствие с одобрените проекти. Заключението е, че носещата конструкция може да понесе натоварванията по проекта и че се разрешава изпълнението на довършителните работи.

Какво има в един реален Акт 14 — от акт за многофамилна жилищна сграда в София, район „Илинден“, съставен на 25.06.2026 г.: разрешението за строеж и датата, на която е влязло в сила; протоколът за откриване на строителна площадка; заповедната книга; констативният акт по образец 3; заповед за промяна по време на строителството; след това над шестдесет реда за полагане на бетон по дати и елементи — от дъното на асансьорните шахти на 04.09.2025 г. до покривната плоча на 21.06.2026 г.; декларациите за всяка доставка бетон и армировка; справките на лабораторията за якостта на бетона по месеци. Актът е съставен четири дни след покривната плоча.

Това е документ за конструкцията, съставен от хората, които са я проектирали, построили и надзиравали строителството.

Един ред в този Акт 14 заслужава отделно внимание: заповедта за промяна по време на строителството по чл. 154 ЗУТ. Такава заповед означава, че проектът е променян, след като строителството е започнало. Какво значи това за купувача, който е купил по първоначалния проект, е тема на отделна статия. Ако в показания Ви Акт 14 стои такава заповед, не я подминавайте.

Какво значи „груб строеж“ по закон

Определението е в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ: „груб строеж“ е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи.

Акт 14 удостоверява приета конструкция. Дали сградата е и „груб строеж“ по смисъла на закона — с изпълнени ограждащи стени и покрив — е отделен въпрос, който се установява с отделен документ.

Защо Акт 14 не е достатъчен на купувача

Акт 14 няма подпис на държавен или общински орган. Трите лица, които го подписват, са по един или друг начин в отношения със строителя или инвеститора — проектантът и надзорът са наети от възложителя, строителят е изпълнителят. Актът е съставен добросъвестно в огромната част от случаите, но за купувача, който ще плати вноска срещу него, той не е независимо потвърждение, че сградата е на етап груб строеж.

Документът, който дава това потвърждение, е констативният протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ — в практиката го наричат „удостоверение по чл. 181“. Издава се от общината по заявление на възложителя. Съставя се от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2 ЗУТ — тоест на общината, в София: на районната администрация. Това е първият документ в живота на сградата, който констатира грубия строеж с участие на орган извън кръга на строителя.

Какво има в един реален протокол по чл. 181 — от същата сграда, протокол от 12.08.2026 г., район „Илинден“: петима подписали, включително служител на районната администрация; списък на прегледаните документи — разрешение за строеж, одобрен проект, протокол за откриване на строителна площадка, констативен акт по образец 3 и Акт 14 от 25.06.2026 г.; оглед на място; и констатацията, че строежът „е изпълнен на етап „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ“.

Между Акт 14 и протокола по чл. 181 в този случай минават 48 дни — нормален срок. В тези седем седмици строителят вече може да Ви покаже Акт 14 и да каже, че грубият строеж е готов. По закон той е готов, когато го констатира протоколът.

Купувачът, който е само страна по предварителен договор, не може сам да поиска този протокол от общината — като страна по предварителен договор той няма правен интерес да получи тази информация. Документът се получава от възложителя. Затова изискването му трябва да стои в предварителния договор като условие, а не да се разчита на справка след това.

Какво се променя за Вас след грубия строеж — чл. 181 ЗУТ

Правното значение на грубия строеж е в чл. 181 ЗУТ. Алинея 1: правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Алинея 2: след завършване на сградата в груб строеж предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

За купувача това значи едно: преди грубия строеж можете да купите само право на строеж — право да бъде построено нещо. След него предмет на сделката е правото на собственост върху самия имот. Апартаментът, за който плащате, става обект, който може да бъде прехвърлен и върху който може да бъде учредена ипотека.

Разликата става осезаема, когато нещо се обърка. Купувачът, който има само предварителен договор, е в едно и също положение преди и след грубия строеж, докато строителят изпълнява. Ако се наложи договорът да бъде обявен за окончателен по съдебен ред, разликата е в това, което купувачът получава: преди грубия строеж — само право на строеж, тоест сам да си построи имота; след грубия строеж — право на собственост, тоест това, което всъщност е искал.

Кредитът: защо банката чака Акт 14

В годините преди предишната финансова криза банките финансираха покупка на имот в строеж и преди Акт 14. Отдавна вече не е така. Грубият строеж е етапът, след който купувачът с банков кредит изобщо може да влезе в сделка: банката приема като обезпечение, върху което да учреди ипотека, вече построения на етап груб строеж имот.

Какво точно проверява банката, в какъв обхват и какво остава извън проверката ѝ — включително срокът за въвеждане в експлоатация, който не е нейна грижа — сме описали в „Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?“.

Пътят от Акт 14 до документите за сделката

Акт 14 е началото на поредица, не нейният край. За да бъде грубият строеж отразен в документите, с които се сключва сделката и се учредява ипотеката, стъпките са следните:

Съставя се Акт 14 — приемане на конструкцията.
Съставя се констативният протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ — с участие на общината.
Сградата и самостоятелните обекти в нея се нанасят в кадастъра.
Издава се нова скица на поземления имот с нанесената върху него сграда.
Издава се схема на апартамента от кадастъра.

Едва след петата стъпка фактът, че сградата е на груб строеж, стои в документите, които нотариусът и банката ще поискат.

Кога е безопасно да се плати

В повечето предварителни договори за имот в строеж има вноска, дължима при Акт 14. Въпросът е срещу кой документ се плаща тя.

Ако плащате със собствени средства: не срещу Акт 14, а след констативния протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ. Акт 14 удостоверява приета конструкция от лицата, наети от възложителя; протоколът констатира грубия строеж с участие на общината. Вноска, платена срещу самия акт, е платена за етап, който не е сигурно, че е настъпил.

Ако плащате с банков кредит, редът е още по-дълъг и той не зависи от Вас. Банката превежда парите едва след учредена ипотека. Ипотеката се учредява с нотариалния акт или молба. Нотариалният акт се сключва, когато са налице всички документи — протоколът по чл. 181, нанесената в кадастъра сграда, новата скица на земята и схемата на апартамента. Тоест за купувача с кредит вноската „при Акт 14“ реално се плаща при нотариуса, след петата стъпка, а не когато строителят покаже акта.

Клаузите, с които тези условия влизат в предварителния договор — кой документ отключва коя вноска и какво става при забава — сме описали в „Покупка на имот „на зелено““.

Заблуда № 1: „Има Акт 14, значи сградата е на груб строеж“

Акт 14 казва, че конструкцията е приета от проектанта, строителя и надзора. Грубият строеж по § 5, т. 46 ДР ЗУТ се констатира с протокола по чл. 181, ал. 3 — с участие на общината, след оглед на място. В примера по-горе между двата документа има 48 дни. Акт 14 е необходимо условие за протокола, не негов заместител.

Заблуда № 2: „Акт 14 е готов, банката вече може да плати“

Банката плаща след учредена ипотека, а ипотека се учредява върху обект, който съществува в документите: протокол по чл. 181, сграда в кадастъра, скица, схема, нотариален акт. Акт 14 е първата от пет стъпки. Купувач, който е уговорил вноска „при Акт 14“ с очакването, че банката ще я покрие, трябва да знае, че между акта и превода на банката стоят всички останали стъпки.

Из практиката

Клиент беше придобил имот в сграда в строеж — не с предварителен договор, а вече с нотариален акт, тоест беше собственик, а не само страна по предварителен договор. От строителя беше получил само Акт 14 и искаше да разбере дали за сградата има и удостоверение по чл. 181. Беше консултиран какви стъпки да предприеме и успя да защити интересите си. По-големият въпрос в този случай беше друг: срокът след издаването на разрешението за строеж, в който трябва да бъде достигнат груб строеж, за да се счита правото на строеж за упражнено и да не се погаси. Това е тема на отделна статия.

Какво правим ние преди вноската „при Акт 14“

Преди подписването на предварителния договор определяме кой документ отключва коя вноска — за етапа „груб строеж“ това е протоколът по чл. 181, ал. 3 ЗУТ, не Акт 14 — и какво става, ако строителят закъснее. При показан Акт 14 преглеждаме какво стои в него: заповеди за промяна по време на строителството, съставените преди това актове, датите спрямо разрешението за строеж. При покупка с кредит подреждаме условията на банката спрямо петте стъпки до нотариуса. Какво проверяваме при строителя и договора му, сме описали в „Покупка на имот „на зелено““; клаузите — в „Предварителен договор за имот“.

Често задавани въпроси

Какво е Акт 14?

„Акт за приемане на конструкцията“ по Образец 14 към Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. Подписват го проектантът-конструктор, строителят и консултантът строителен надзор. Удостоверява, че носещата конструкция е изпълнена по проекта и могат да започнат довършителните работи.

Акт 14 означава ли, че сградата е на груб строеж?

Не сам по себе си. Грубият строеж — изпълнени ограждащи стени и покрив по § 5, т. 46 ДР ЗУТ — се констатира с констативен протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ, съставен с участие на служител на общината.

Кой издава удостоверението по чл. 181 ЗУТ?

Общината, по заявление на възложителя. Съставя го строителният надзор в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и общинския служител. Купувач, който е само страна по предварителен договор, не може сам да го поиска — няма правен интерес.

Кога се плаща вноската „при Акт 14“?

Със собствени средства — след протокола по чл. 181, не срещу самия акт. С кредит — банката плаща след учредена ипотека, тоест при нотариалния акт, за който трябва да са налице протоколът, нанасянето в кадастъра, скицата и схемата.

Може ли да купя имот в строеж с кредит преди Акт 14?

В общия случай не. Банката приема като обезпечение имот, построен на етап груб строеж. Преди това предмет на сделка е само правото на строеж.

Какво притежавам, ако имам предварителен договор, а сградата още не е на груб строеж?

Задължение на продавача да построи и прехвърли имота. Ако договорът трябва да бъде обявен за окончателен по съдебен ред, преди грубия строеж ще получите право на строеж, а след него — право на собственост върху имота.

Колко време минава между Акт 14 и удостоверението по чл. 181?

В примера от статията — 48 дни, което е нормален срок. В този период строителят вече разполага с Акт 14, а грубият строеж още не е констатиран.

Как можем да помогнем

Ако Ви предстои вноска „при Акт 14“ или вече Ви е показан Акт 14 — обадете се на +359 887 68 11 66 или пишете на office@tumbarov.bg. Срещите са по предварителна уговорка в офиса на бул. „Стефан Стамболов“ 1.

Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?

30/09/2026

от адв. Благой Тумбаров Вещно право

Банката проверява имота като обезпечение, 10 години назад и след предварителния договор. Какво остава извън проверката — стари възбрани и искови молби, реституция, завещания, строителни книжа — и защо купувачът с кредит има нужда от собствен правен анализ.

Трябва ли Ви адвокат при покупка на имот?

11/08/2026

от адв. Благой Тумбаров Вещно право

Краткият отговор: да — и моментът е преди предварителния договор и капарото, не преди нотариуса. Законът не Ви задължава, но в сделка за стотици хиляди евро никой от останалите участници не може да замести адвоката пълноценно. Брокерът продава имота и го интересува да стане сделка, нотариусът по дефиниция е безпристрастен, банката се интересува само от своето обезпечение. Единственият участник в сделката, чиято единствена задача е да защити интереса на купувача, е адвокатът, когото купувачът сам е ангажирал — и то преди подписването на предварителния договор, не след него.

Покупката обикновено започва с търсене на подходящото жилище, преговори за цена и обсъждане на условията. Юридическата страна остава на заден план — до момента, в който бъде открит проблем. А тогава понякога вече е късно. В практиката си се сблъскваме с едни и същи погрешни очаквания за това кой „е проверил“ имота. Ето ги, едно по едно — заедно с реални казуси от нашата работа, които показват какво струват тези заблуди.

Накратко

Брокерът, нотариусът и банката имат своя роля — но никой от тримата не е ангажиран да защити интереса на купувача.
Проверката на имот не е справка за тежести — тя е проследяване на веригата на собствеността назад във времето; в практиката ни сме стигали дори до 1899 г.
Реалните проблеми са невидими в последния нотариален акт: завещания, за които никой не знае, дългове на наследодателя, възбрана отпреди повече от 10 години, заобиколен чл. 33 ЗС.
Моментът е преди предварителния договор — след подписването и плащането на задатъка позицията Ви е много по-слаба (чл. 93 ЗЗД).
„Адвокат“ не е равно на „адвокат по имотно право“ — питайте за практически опит именно в сделки с недвижими имоти, както и за доказателства за този опит.

Заблуда № 1: „Брокерът е проверил имота“

Брокерът има важна роля: намиране на имот, огледи, комуникация между страните, преговори, координация на сделката. Това обаче е различно от юридическата проверка на собствеността и статута на имота.

Проверката на собствеността е юридическа задача. За да бъде извършена, често е необходимо да се проследи веригата от придобивания назад във времето и да се анализират нотариални актове, договори, съдебни решения, удостоверения за наследници, завещания, вписвания. Именно при такъв анализ се откриват проблеми, които последният документ за собственост не показва.

Казус от практиката ни. Мъж на около 70 години обявява за продажба имота, наследен от родителите му, починали преди повече от 15 години. Оттогава го ползва необезпокоявано и минава директно през брокер, без адвокат. Явява се купувач — наш клиент. Стандартна практика на кантората е при починали лица във веригата на собственост винаги да правим проверка за завещание. Проверката установи завещание, с което родителите са оставили имота на друго лице. Продавачът — човекът, ползвал имота 15 години — не беше негов собственик. Брокерът нямаше как да открие това; то не е негова работа. Проверката спести парите на клиента ни.

Затова не е достатъчно да знаете, че имотът „е проверен“. Важно е да знаете какво точно е проверено, от кого и в какъв обхват.

В България няма изисквания за образование, професионален опит или лиценз, за да посредничи човек при сделки с имоти. А от 15 януари 2026 г. достъпът до преписите от актовете изисква доказан правен интерес — адвокатите запазват директен достъп. Проверката на собствеността на практика минава през адвоката. Затова и предварителният договор е работа за адвокат с опит в имотното право, а не за някой, чиято работа е друга. Трудната сделка се разбира чак след проверката на документите — а предварителният договор се подписва преди нея.

Заблуда № 2: „Нотариусът ще провери всичко преди сделката“

Нотариусът има съществена роля и в рамките на нотариалното производство извършва предвидените от закона проверки. Това обаче не замества проверка от гледна точка на интересите на купувача — и разликата е критична, защото значителна част от риска възниква преди посещението при нотариуса.

Предварителният договор не изисква нотариална заверка и при подписването му обикновено се плаща капаро. В целия този процес нотариусът не участва. Ако има проблем с имота, Вие вече сте обвързани — и нотариусът не може да Ви помогне.

В практиката сделката започва с предварителен договор: поемат се задължения, определят се срокове, извършват се плащания. Задатъкът по чл. 93 ЗЗД не е формалност — ако купувачът се откаже без основание, губи го; ако продавачът се откаже, дължи го в двоен размер. Работили сме и по двете хипотези: разпоредбата действа, но действа според това какво е записано в договора, който вече сте подписали. Ако проблемът бъде установен едва след предварителния договор, възможностите на купувача са значително по-ограничени — и фактът, че предстои нотариално изповядване, не решава нищо автоматично.

Тук има и още едно важно разграничение. Нотариусът е безпристрастен. Адвокатът, ангажиран от купувача, има друга функция — да защитава неговия интерес: не само дали сделката може да бъде извършена, а при какви условия купувачът следва да я извърши и как е защитен при проблем.

Кои клаузи на предварителния договор работят срещу Вас, сме описали подробно в „Пет червени флага преди да подпишете предварителен договор“ — от липсващите документи за собственост до необосновано високото „стоп капаро“ и натиска да подпишете „днес“.

Заблуда № 3: „Банката ще провери имота, щом ми отпуска кредит“

При покупка с кредит купувачът често приема, че щом банката е одобрила финансирането, имотът е проверен достатъчно. Това не е надежден извод. Банката проверява имота в рамките на собствената си процедура и с оглед на своите интереси: може ли имотът да служи като обезпечение и изпълнени ли са условията за отпускане на кредита.

Как изглежда банковата проверка отвътре — кой я прави, докъде стига назад във времето и какво по дефиниция остава извън нея — сме описали в „Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?“.

Извън фокуса на банковата проверка остават въпроси, които са изцяло Ваши: има ли проблеми с прилежащите мазета, тавани, гаражи или паркоместа; съответства ли фактическото положение на одобрените строителни книжа; какви гаранции получавате от продавача; какви са последиците при неизпълнение от негова страна.

При покупка „на зелено“ разминаването е още по-осезаемо: банката ще финансира най-рано след завършен груб строеж (протоколът по чл. 181, ал. 3 ЗУТ), а погасителният план трябва да пасне на платежния график в предварителния договор — разминаване между двете може да Ви вкара в неизпълнение без вина.

Кое какво означава — Акт 14, Акт 15, „Акт 16“ — и какво проверяваме преди подпис, сме описали в „Имот на зелено: проверките преди да подпишете“.

Ако се окаже проблем с имота, а оттам и с ипотеката на банката, това не Ви освобождава от кредита. Връщате го изцяло, независимо какво е станало с имота.

Банката защитава своето обезпечение. Купувачът трябва да защити собствената си инвестиция.

Заблуда № 4: „Всеки адвокат може да направи проверка на имот“

Изглежда логично, но на практика може да се окаже съществена заблуда. Фактът, че един професионалист е адвокат, не означава, че специализира в сделки с недвижими имоти. Проверката не е справка в Имотния регистър — в зависимост от казуса тя изисква познания и практически опит по вещно, наследствено, семейно, облигационно, устройствено и строително право, кадастър и вписвания.

Особено при по-сложни сделки една на пръв поглед незначителна подробност, невидима в Имотния регистър, може да промени изцяло правния анализ. Няколко примера от практиката ни:

продавачът може да не е собственик, защото съществува завещание, за което никой не подозира;
стандартното удостоверение за тежести покрива 10 години назад — при наследствените имоти това почти никога не стига; правили сме проверки на веригата на собственост от 1899 г. насам;
в историята на имота може да стои договор за продажба на наследство (чл. 212 ЗЗД) — законен инструмент, който обаче на практика се използва и за заобикаляне на чл. 33 ЗС; появи ли се, той е сериозен червен флаг;
при учредяване на право на строеж нотариалният акт за суперфиция може да съдържа срокове, чието изтичане подкопава способността на инвеститора да Ви прехвърли това, за което плащате;
имот, придобит със саморъчно завещание от лице без никаква връзка с починалия, е познат в практиката ни почерк на организирани имотни измами и не се купува без задълбочена проверка.

Затова, когато избирате адвокат за проверка на имот, не се ограничавайте до въпроса „Адвокат ли е?“ По-важният въпрос е: „Има ли практически опит именно в сделките с недвижими имоти?“ При сделка за стотици хиляди евро това е разумен въпрос.

Какво още показва практиката: дълговете и блокираните продажби

Проверката не пази само от „грешния продавач“ — тя пази и от имот, който после не можете спокойно да ползвате или продадете.

Дълговете на наследодателя. По наши данни всеки трети наследствен имот в сделките, по които работим, носи стари задължения към Топлофикация. В един от казусите ни натрупаният дълг надхвърляше 70 000 евро — след нашата намеса клиентът плати три до четири пъти по-малко и продаде без пречки, защото значителна част от такива стари задължения подлежи на оспорване, включително по давност. Това обаче не се случва от само себе си.

Съсобствеността между наследници. Достатъчен е един несъгласен наследник, за да блокира продажбата за всички — а купувач, подписал предварителен договор само с част от съсобствениците, поема риск, който третираме като самостоятелен червен флаг.

Целия този клас проблеми — включително втория ни казус със завещания, при който продавач дойде при нас преди продажбата и се оказа лишен от наследство със саморъчни завещания и на двамата си родители — сме разгледали подробно в „Проблемни наследствени имоти“.

Кога? Преди предварителния договор, не след него

Проверката има най-голяма стойност, когато купувачът още не се е обвързал. Установен преди подписването, проблемът Ви оставя всички опции: да поискате допълнителни документи, да поставите условия, да договорите механизъм за защита — или просто да се откажете. Открит след договора и плащането, същият проблем Ви поставя в положение да преценявате не дали искате имота, а как да прекратите договорни отношения, имате ли основание да искате връщане на платеното и какви са последиците от неизпълнението.

Затова добрата практика е проверката да не е последната стъпка преди нотариуса. Тя трябва да бъде една от първите. Юридическите проверки отнемат дни, не седмици — те никога не са тясното място на сделката и са частта, която не бива да се компресира.

Какво всъщност купувате?

При покупка на недвижим имот не плащате само за квадратни метри, гледка, етаж или локация. Плащате за правото на собственост върху конкретен имот при конкретни условия — и за възможността да упражнявате спокойно правата си върху него. Затова преди предварителния договор и преди съществено плащане е разумно да са изяснени поне три въпроса:

Кой може да ми прехвърли имота?
Какво точно придобивам?
При какви условия и с какви рискове го придобивам?

Отговорът изисква повече от справка за тежести и повече от преглед на последния нотариален акт — изисква цялостен правен анализ на имота и на конкретната сделка. Именно затова професионалната юридическа проверка не е разход, който трябва да бъде спестен. Тя е инструментът, с който купувачът взема информирано решение, преди да е направил най-голямата си инвестиция.

Често задавани въпроси

Задължително ли е по закон да имам адвокат при покупка на имот?

Не. Законът не изисква участие на адвокат в сделката. Но нито един от останалите участници — брокер, нотариус, банка — не е ангажиран да защитава интереса на купувача. Адвокатът на купувача е единствената фигура в сделката, работеща само за него.

Кога да ангажирам адвокат — преди или след предварителния договор?

Преди. С предварителния договор поемате обвързващи задължения и обичайно плащате задатък, който при отказ губите (чл. 93 ЗЗД). Проверка и преглед на договора след подписването му могат само да констатират проблема — не и да Ви върнат позициите, които вече сте отстъпили.

Имам брокер — трябва ли ми и адвокат?

Да. Брокерът намира имота и води комуникацията между страните, но правната проверка не е негова работа — а от 15 януари 2026 г. и достъпът до преписите от актовете изисква доказан правен интерес, който адвокатите имат пряко. Проверката на собствеността и защитата на купувача в предварителния договор са задача на адвоката. Най-добрият момент е преди капарото.

Не е ли достатъчна проверката на нотариуса?

Нотариусът извършва предвидените от закона проверки при изповядването и е безпристрастен към двете страни. Той не анализира предварителния договор, начина на плащане, гаранциите на продавача и последиците при неизпълнение — а именно там е по-голямата част от риска на купувача, при това във фаза преди неговото участие.

Какво включва пълната юридическа проверка на имот?

Проследяване на веригата на собственост от първия документ (не само стандартните 10 години назад), проверка за тежести, възбрани и вписани искови молби, проверка за завещания при починали лица във веригата, семейноправен анализ (СИО), а при ново строителство — строителните книжа, правото на строеж и статута на прилежащите обекти: тераси, паркоместа, мазета, тавани. Финалът е конкретно становище: да / не / да, при тези условия.

Колко време отнема проверката на имот?

Дни, не седмици. Юридическата проверка никога не е тясното място на сделката — и е частта, която не бива да се компресира заради натиск „да подпишем днес“.

Предстои Ви покупка?

Всичко в тази статия идва от сделки, минали през ръцете ни. Опишете накратко имота и на какъв етап сте — отговаряме в рамките на един работен ден. Свържете се с нас →

адв. Благой Тумбаров — адвокат от Софийската адвокатска колегия, основател и управляващ адвокат на Адвокатско дружество „Тумбаров“ — кантора, специализирана изцяло в сделки с недвижими имоти: правен анализ, договори и представителство при сложни сделки. Пълен профил →

Тази статия е част от пълния наръчник „Покупка на имот в България — стъпка по стъпка“.

Как можем да помогнем: Проверка на имот преди покупка · Предварителен договор — изготвяне и анализ

Търсите адвокат за конкретна сделка? Какво покрива правният анализ и кой го върши: Адвокат за недвижими имоти в София.

Проблемни наследствени имоти — Адвокатско дружество Тумбаров

Проблемни наследствени имоти — какво трябва да знаете преди покупка или продажба

08/08/2026

от адв. Благой Тумбаров Вещно право

Наследственият имот е рисков по три основни причини: собствениците обикновено са няколко и съсобствеността между тях не е възникнала по тяхно желание; възможно е да съществува завещание, за което наследниците не знаят и което променя кой всъщност е собственик; и историята на собствеността е по-дълга, а с нея — и възможните тежести, дългове и пропуски. Всеки от тези рискове може да бъде установен и овладян преди сделката, но рядко може да бъде поправен евтино след нея.

В практиката на кантората ни наследствените имоти са сред най-честите източници на спорове и осуетени сделки — и за купувачи, и за продавачи. По-долу разглеждаме седемте проблема, които срещаме най-често, заедно с реални случаи от нашата работа. Статията е полезна и в двете посоки: ако сте наследник, който иска да продаде, и ако сте купувач, на когото е харесал имот, придобит по наследство.

Накратко

Съсобственост, която никой не е избирал — един несъгласен наследник може да блокира продажбата за всички;
Завещания, за които никой не знае — те могат да променят кой всъщност е собственик на имота;
Дългове на наследодателя — всеки трети наследствен имот по наши данни има стари задължения;
Дълга история на собствеността — проверката трябва да започне от първия документ за собственост, а не само от последните 10 години;
Саморъчни завещания в полза на чужди лица и договори за продажба на наследство — двата типични инструмента на имотните измами.

Защо съсобствеността между наследници е различна от всяка друга?

Когато няколко души купуват имот заедно, те са избрали да бъдат съсобственици. При наследството е обратното — съсобствеността възниква по силата на закона, без никой да я е искал. Всеки наследник има собствен интерес, собствени финансови нужди и собствена представа за стойността на имота. Затова наследствената съсобственост много по-често води до блокирани продажби: достатъчно е един от наследниците да не е съгласен с цената, със срока или изобщо с продажбата, за да спре сделката за всички.

За купувача това означава едно основно правило: имотът се придобива сигурно само когато всички съсобственици участват в сделката или са надлежно представлявани. Подписването на предварителен договор само с част от наследниците е риск, който разглеждаме подробно в статията за петте червени флага преди подписване на предварителен договор.

Как да разберем дали има завещание, за което никой не знае?

Щом имотът е наследствен, значи има наследодател — човек, който е починал. А това означава, че освен наследниците по закон (обикновено децата и преживелият съпруг) е напълно възможно починалият да е оставил завещание, за което не е казал на близките си — именно защото с него е лишил някого от тях от наследство.

Това не е теоретична възможност. Ето два случая от практиката ни.

Първият случай. Човек на 70 години иска да продаде имота, наследен от родителите му. Те са починали преди повече от 15 години и през цялото това време той спокойно ползва имота. Решава да продава, не се свързва с адвокат, а пуска имота директно през брокер. Явява се купувач — нашият клиент. В кантората имаме утвърдена практика: при наличие на починали лица по веригата на собствеността винаги правим проверка за завещания. Проверката установи завещание, с което родителите бяха завещали имота на друго лице. Продавачът — човекът, ползвал имота 15 години — всъщност не беше негов собственик. Проверката спаси парите на клиента ни.

Вторият случай. Мъж на около 60 години решава да продаде наследствения от родителите си имот в центъра на София. За разлика от първия случай, той се свърза с нас преди продажбата. Установихме саморъчни завещания, с които първо баща му — преди десет години, а след това и майка му — преди три, го лишават от наследство. Нещо повече: месец преди да дойде при нас заветникът (лицето, в чиято полза е завещанието) беше обявил завещанието при нотариус, но не го беше вписал — изключително рядко срещано поведение, което говори за умисъл. След нашата намеса отношенията между клиента и заветника бяха уредени в полза и на двете страни.

Изводът и от двата случая е един: проверката за завещания трябва да бъде стандартна част от подготовката на всяка сделка с наследствен имот — независимо колко години наследниците са ползвали имота необезпокоявано. А наследниците с право на запазена част (децата, съпругът и родителите на починалия) следва да знаят, че законът им дава защита: по чл. 28–30 от Закона за наследството (ЗН) те могат да искат възстановяване на запазената си част, когато завещание я накърнява.

Какво става с дълговете на наследодателя?

Заедно с имота наследниците получават и задълженията на наследодателя. Стари сметки за парно, непогасена ипотека, дори висящ съдебен спор за самия имот — всичко това преминава върху наследниците и на практика трябва да бъде уредено, за да може имотът да се продаде.

Колко често се случва? По наши данни всеки трети наследствен имот по сделките, които обслужваме, има стари задължения към „Топлофикация“. В един от случаите натрупаното задължение надхвърляше 70 000 евро. След нашата намеса клиентът плати три до четири пъти по-малко и продаде имота си без проблем — защото значителна част от подобни стари задължения подлежи на оспорване, включително по давност, но това не става от само себе си: изисква активни правни действия.

Наследниците, които тепърва приемат наследство с неясни задължения, следва да знаят и за възможността по чл. 61 от ЗН — приемане на наследството по опис, при което отговорността за дълговете е ограничена до размера на полученото наследство.

Какво да направим, ако един наследник иска повече, отколкото имотът струва?

Класическата блокада: имотът се продава, купувач има, но един от наследниците настоява за цена над пазарната и пречи на останалите. Когато съгласие не може да бъде постигнато, законният изход е делбата — първо доброволна, а при невъзможност — съдебна. Съдебната делба обаче е дълга и скъпа процедура, която в много случаи завършва с публична продан на имота на цена, по-ниска от пазарната — тоест губят всички.

Затова истинската работа на адвоката тук е преди съда: уреждане на отношенията между съсобствениците така, че до съдебна делба изобщо да не се стига. Успеваемостта на кантората ни точно в това — извънсъдебното уреждане на отношения между наследници — е много висока, а спестеното се измерва не само в хиляди евро, но и в най-ценното: времето на клиентите.

Колко назад във времето трябва да се провери собствеността?

Стандартно предлаганата проверка за тежести обхваща последните 10 години. При наследствен имот това почти никога не е достатъчно. Наследодателят най-често е бил човек на преклонна възраст, притежавал имота десетилетия, а понякога и самият той го е наследил. Правилната проверка започва от първия документ за собственост — независимо колко назад във времето води той.

В практиката ни сме извършвали проверки на собствеността с начална дата 1899 година. Колкото по-дълга е историята, толкова повече са възможните пропуски: непълна наследствена верига при имот, минал през две или три наследявания, пропуснат наследник при предишна сделка, стари вписвания, които никой не е проверил.

Кога саморъчното завещание е сигнал за измама?

Саморъчното завещание е действителен и законен способ за разпореждане с имущество. Но има една хипотеза, при която то трябва да включи всички аларми: когато имотът е придобит по саморъчно завещание, а заветникът няма никаква роднинска или житейска връзка с починалия.

В практиката ни това е характерен белег на схемите, с които имотната мафия придобива имоти на починали самотни хора — саморъчното завещание е предпочитаният ѝ инструмент, защото се съставя без свидетели и без нотариус. Кантората ни е изградила ясен начин да проверява автентичността на такова завещание на изключително ранен етап — преди клиентът ни да е поел какъвто и да е финансов ангажимент.

За купувача правилото е просто: имот, придобит от продавача по саморъчно завещание от чужд за него човек, не се купува без задълбочена проверка.

Какво е договор за продажба на наследство и защо е червен флаг?

Договорът за продажба на наследство (чл. 212 от Закона за задълженията и договорите) е способ, при който наследник продава не конкретен имот, а цялото си наследство или дял от него. Способът е законен, но в практиката се използва и за заобикаляне на чл. 33 от Закона за собствеността — правилото, което задължава съсобственика, продаващ дела си на външно лице, първо да го предложи на останалите съсобственици.

Когато в историята на имота фигурира договор за продажба на наследство, това е голям червен флаг, който изисква внимателен анализ как и защо е използван. Кантората ни лично е участвала в сделка за милиони евро, в която един от собствениците беше придобил своята част именно по този начин.

А ако аз съм наследникът, който продава?

Всичко по-горе важи огледално и за продавача. Преди да обявите наследствен имот за продажба, си спестете месеци несигурност с четири предварителни стъпки: проверка за завещания; удостоверение за тежести от първия документ за собственост, а не само за последните 10 години; изясняване на задълженията на наследодателя; и постигане на реално, писмено съгласие между всички съсобственици по цената и условията. Имот с изчистена правна история се продава по-бързо и по-скъпо — купувачите и техните банки плащат за сигурност.

Ако имотът предстои да бъде обявен на пазара, колегите ни от Имотни Сделки поемат самата продажба, а кантората — правната ѝ страна: един екип за цялата сделка.

Често задавани въпроси

Може ли да се продаде наследствен имот, ако един наследник не е съгласен?

Целият имот — не. Всеки наследник може да се разпорежда само със своя дял, а продажбата на дела на външно лице минава през чл. 33 от Закона за собствеността — делът първо се предлага на останалите съсобственици. При трайно несъгласие изходът е делба, но извънсъдебното споразумение почти винаги е по-бързото и по-изгодното решение за всички.

Как се проверява дали починалият е оставил завещание?

Нотариалните завещания и оставените за съхранение при нотариус саморъчни завещания могат да бъдат установени чрез проверки в регистъра на завещанията към съответната Агенция по вписванията. Саморъчното завещание обаче може да не се съхранява при нотариус, затова проверката съчетава няколко способа и се прави за всеки починал по веригата на собствеността. В кантората тази проверка е стандартна стъпка при всяка сделка с наследствен имот.

Отговарям ли за дълговете на наследодателя?

Да — с приемането на наследството приемате и задълженията. Отговорността може да бъде ограничена чрез приемане по опис (чл. 61 от Закона за наследството) — до размера на полученото. А част от старите задължения, например към топлофикационни дружества, често подлежи на оспорване, включително поради изтекла давност.

Какво е запазена част и кой има право на нея?

Запазената част (чл. 28–30 от Закона за наследството) е частта от наследството, която законът пази за най-близките — деца, съпруг и родители — дори при завещание в полза на друго лице. Наследник с накърнена запазена част може да иска възстановяването ѝ по съдебен ред.

Рисково ли е да купя имот, който продавачът е придобил по завещание?

Зависи от завещанието. Нотариалното завещание и саморъчното завещание в полза на близък човек са обичайни хипотези. Саморъчно завещание в полза на лице без никаква връзка с починалия е сигнал за повишено внимание и изисква проверка на автентичността преди какъвто и да е ангажимент.

адв. Благой Тумбаров — основател и управляващ адвокат на Адвокатско дружество „Тумбаров“, носител на Академичната награда на Община Велико Търново, специализиран в имотно право. Пълен профил →

Тази статия е част от пълния наръчник „Покупка на имот в България — стъпка по стъпка“.

Как можем да помогнем: Проверка на имот преди покупка — включително при наследствени имоти.

Пет червени флага преди предварителния договор

Пет червени флага преди да подпишете предварителен договор

07/08/2026

от адв. Благой Тумбаров Вещно право

Петте предупредителни знака преди подписване на предварителен договор за имот: липсващи документи, продавач без права върху имота, натиск със срокове, отказ от преговори и необосновано високо „стоп капаро“.

Имот на зелено — проверките преди покупка

Имот „на зелено“: кои проверки са задължителни преди да подпишете

23/07/2026

от адв. Благой Тумбаров Вещно право

Покупката на имот „на зелено“ е сред най-предпочитаните начини за придобиване на ново жилище — по-ниска цена, избор на етаж и разпределение, разсрочено плащане. Но купувачът плаща за обект, който още не съществува, и рискът е чувствително по-висок. Затова проверката не започва с предварителния договор, а с документите зад него.

Накратко

Първо се проверява на какво основание строи продавачът — собственост върху земята или учредено право на строеж.
Следват историята на собствеността, строителните книжа и самият инвеститор/строител.
Предварителният договор не прехвърля собственост — трябва да е балансиран, с ясни срокове, неустойки и схема на плащане.
Част от цената е добре да остане дължима след въвеждане в експлоатация.
„Акт 16“ обикновено е Удостоверение за въвеждане в експлоатация — термините не са взаимозаменяеми.

Какво представлява имотът „на зелено“

Законът не съдържа легална дефиниция. В практиката под „имот на зелено“ се разбира имот в сграда, чието строителство още не е приключило — сграда, за която строителството не е започнало, е в процес на изграждане, или е завършена, но не е въведена в експлоатация. Към момента на покупката бъдещият имот съществува единствено в одобрените проекти, разрешението за строеж и останалата строителна документация.

Проверка №1: кой има право да строи

Преди какъвто и да е анализ на договора трябва да е ясно на какво правно основание продавачът изгражда сградата. Възможни са две основни хипотези: продавачът е собственик на поземления имот, или не притежава земята, но в негова полза е учредено право на строеж.

Когато се строи въз основа на право на строеж, особено внимание изисква нотариалният акт, с който то е учредено — там често има срокове за започване и завършване, условия за погасяване на правото или други ограничения, засягащи пряко купувача. Ако строителството вече върви, се проверява дали тези срокове са спазени.

Собствеността върху земята

Проверката не приключва с това кой е собственик. Проследяват се цялата история на собствеността и правата на трети лица, които биха могли да я засегнат:

поредицата от придобивни основания и евентуални прекъсвания във веригата;
съдебни спорове, вписани ипотеки, възбрани, искови молби;
други вписани обстоятелства, ограничаващи собствеността.

Когато имотът е образуван чрез обединяване или разделяне, проверката обхваща и историята на първоначалните имоти — проблем в някой от тях може да застраши целия проект.

Строителната документация

След като е установено, че инвеститорът има валидно право да строи, се анализира дали строителството е законно и съответства на одобрените проекти. Проверката обичайно включва разрешението за строеж и влизането му в сила, одобрените инвестиционни проекти, таблицата за площообразуване, съставените актове и протоколи, евентуални изменения на проекта и заповеди за спиране или възобновяване.

Особено внимание изискват случаите, в които на купувача се показват само идейни проекти или рекламни визуализации. Именно одобрените строителни книжа — а не рекламните материали — показват как реално ще изглежда сградата.

Инвеститорът и строителят

Понятията инвеститор, възложител, строител и продавач често се използват като синоними, но не съвпадат. Възложител (по ЗУТ) е собственикът на земята или носителят на правото на строеж — обичайно той е продавач по предварителния договор. Строителят изпълнява строително-монтажните работи по договор с възложителя. В практиката двете качества нерядко принадлежат на различни дружества, затова проверката обхваща и двете. Понякога дружеството, което реално изгражда сградата, е различно от това, което Ви продава — само по себе си това не е порок, но купувачът трябва да е наясно защо е така и кой отговаря пред него за строителството, гаранциите и прехвърлянето на собствеността.

Преди подписване се проверяват актуалното правно състояние на дружеството, представителната власт на подписващите, наличие на ликвидация или несъстоятелност, съдебни производства и публично достъпни данни за дейността. Изследва се и историята като инвеститор — реализирани проекти, спазени ли са сроковете, известни ли са сериозни проблеми по вече завършени обекти. Репутацията често е най-добрият индикатор.

Част от тези проверки е разумно да завършат с официални документи, изискани преди подписването: удостоверение за наличие или липса на публични задължения по чл. 87 ДОПК, издадено от НАП за дружеството продавач; справка в Централния регистър на длъжниците към Камарата на частните съдебни изпълнители; и проверка в окръжния съд по седалището, че срещу дружеството не е открито производство по несъстоятелност, както и за заведени срещу него дела.

Доброто финансово състояние към момента на проверката не гарантира, че инвеститорът няма да изпадне в неплатежоспособност по-късно. Затова оценката на риска не се основава само на финансови показатели, а на цялостния правен анализ. И най-задълбочената проверка обаче не компенсира небалансиран договор.

Предварителният договор — основната защита на купувача

Важно: с предварителния договор купувачът не придобива собственост. Договорът създава задължение продавачът да построи и прехвърли имота при определени условия, а купувачът да плати цената. До нотариалния акт продавачът остава собственик — при недобросъвестност би могъл да се опита да продаде същия имот и на друго лице. Затова договорът трябва да предвижда ефективни защити (напр. неустойка) и да урежда ясно поне:

точното индивидуализиране на обекта и продажната цена с начина на плащане;
степента на завършеност и вложените материали, когато това е договорено;
сроковете за отделните етапи, за въвеждане в експлоатация и за окончателния договор;
начина на предаване на владението;
отговорността при неизпълнение (неустойки) и гаранционните срокове.

Отделно от документите за имота, самият проект на предварителен договор носи свои предупредителни знаци — искане на висока сума като „стоп капаро“ преди да сте видели договора, отказ условията да бъдат обсъждани, натиск със срокове. Обобщили сме ги в статията пет червени флага преди да подпишете предварителен договор.

Сроковете тежат колкото цената

Честа слабост е липсата на ясни срокове — договорът съдържа само „ориентировъчни“ дати или оставя изпълнението изцяло на волята на инвеститора. Това силно затруднява търсенето на отговорност за забавяне. Препоръчително е да има конкретни срокове за етапите, за въвеждането в експлоатация и за окончателния договор.

Инвеститорите често отказват срок за въвеждане в експлоатация с аргумент, че то зависи от административните органи, и се ангажират единствено да подадат документите. Това не е достатъчна защита — договорът следва да предвижда и отговорност при необосновано забавяне на процеса.

Неустойките не са формалност

При покупка „на зелено“ неустойката е един от най-важните инструменти за защита. Освен обезщетителна, тя има и превантивна функция — създава финансов стимул инвеститорът да изпълни точно и в срок. Може да се уговори при забава в строителството, неспазен срок за въвеждане в експлоатация, отказ за сключване на окончателен договор, продажба на имота на друго лице и други съществени нарушения. Размерът трябва да е съобразен с възможните вреди.

Схема на плащане и банково финансиране

При покупка „на зелено“ плащането почти винаги е разсрочено — инвеститорът използва средствата за финансиране на етапите. Обичайно част от цената се плаща при подписване, а останалото при достигане на определени етапи, най-често обвързани със: завършване на грубия строеж, Акт образец 15, въвеждане в експлоатация и сключване на окончателния договор.

Добра практика е част от цената да остане дължима след въвеждането в експлоатация — така инвеститорът има стимул да приключи административните процедури, а интересите на страните остават балансирани.

Червен флаг. Ако инвеститорът настоява почти цялата цена да бъде платена преди груб строеж или преди въвеждане в експлоатация, схемата на плащане трябва да бъде анализирана особено внимателно.

Когато покупката се финансира с ипотечен кредит, договорът трябва да е съобразен с изискванията на банката. Най-ранният момент за учредяване на ипотека върху бъдещия обект е след груб строеж — тогава правото на строеж се трансформира в право на собственост. Не всички банки обаче финансират на този етап; с напредване на строителството и особено след Акт образец 15 възможностите се разширяват, тъй като рискът за кредитора намалява. Ако договорът предвижда плащания, несъответстващи на условията за кредит, купувачът може да се окаже в невъзможност да изпълни в срок — затова схемата се съгласува с банката предварително.

Практически съвет. Готовността на банката да финансира не означава, че всички правни рискове са отпаднали. Банката проверява преди всичко обезпечението си, което не съвпада напълно с интересите на купувача.

Етапите на строителството — накратко и точно

Термините Акт 14, Акт 15, Акт 16 и „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“ често се използват неточно, макар да удостоверяват различни етапи. Разграничението има пряко значение, защото с тези документи се свързват плащанията, банковото финансиране и моментът на окончателния договор.

Акт образец 14 (приемане на конструкцията) удостоверява, че изпълнената конструкция съответства на проекта; съставя се без участие на държавен/общински орган. Той не е удостоверяване на груб строеж.
Протоколът по чл. 181, ал. 3 ЗУТ удостоверява „груб строеж“ (изпълнени ограждащи стени и покрив). Едва тогава обектите могат да се индивидуализират като имоти и да се ипотекират — затова банките искат именно него. Подробно: „Акт 14 — какво удостоверява и кога е безопасно да се плати“.
Акт образец 15 е констативният акт за годност; с него строителят предава завършения строеж и документацията. Не дава право сградата да се ползва.
„Акт 16“. Повечето жилищни сгради (четвърта и пета категория) се въвеждат в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация — за тях протокол образец 16 не се съставя. Протокол образец 16 и последващо Разрешение за ползване има при първа, втора и трета категория.

Нотариален акт, владение и гаранции

Собствеността се придобива с окончателния договор във формата на нотариален акт, който след това се вписва в Имотния регистър. Преди изповядване трябва да са изпълнени договорените условия. Договорът следва ясно да урежда кога възниква задължението за нотариален акт, в какъв срок страните се явяват пред нотариус и какви са последиците при отказ — иначе прехвърлянето може да се отлага неопределено.

Придобиването на собствеността и получаването на фактическата власт са различни моменти. Предаването на владението (след въвеждане в експлоатация, едновременно с нотариалния акт или по изключение по-рано) се удостоверява с приемно-предавателен протокол — с дата, страни, описание на имота, степен на завършеност, недостатъци и предаване на ключове и документи.

Видимите недостатъци при приемането следва да се опишат в протокола. Това не отнема правата при скрити дефекти, но улеснява доказването при спор. Гаранционните срокове за строително-монтажните работи (Наредба № 2 от 2003 г.) започват от въвеждането в експлоатация; в договора могат да се уговорят и по-дълги.

Практически съвет. Приемането на имота не е формалност. Преди да подпишете протокола, направете оглед — при нужда с технически специалист — и документирайте състоянието със снимки и бележки. Малките несъответствия при ново строителство често се оказват значителни разходи.

Паркоместа, тераси, складове и идеални части

Покупката обикновено започва с апартамента, но прилежащите обекти — паркомясто, склад, дворна или покривна тераса, идеални части от земята — имат различен правен режим и се анализират самостоятелно. За всеки от тях трябва да е ясно как е отразен в строителната документация, какъв е правният му статут, как ще бъде прехвърлен и какви права реално придобива купувачът. Тези детайли определят не само удобството, но и бъдещата пазарна стойност.

Заключение

Честа грешка е предварителният договор да се разглежда като единствения документ за проверка — клиенти често искат само „да хвърлим едно око“ на договора. Това създава измамно усещане за сигурност: договорът не може да се оцени изолирано от документите, върху които се основава. Покупката „на зелено“ може да е отлична възможност, но изисква информирано решение след задълбочен анализ на конкретния проект — не доверие в обещания или в рекламни материали. Най-добрата защита на купувача не започва, когато възникне проблем, а много преди подписването на първия договор.

Тази статия е част от пълния наръчник „Покупка на имот в България — стъпка по стъпка“.

Как можем да помогнем: Правна защита при покупка на имот „на зелено“ — проверка на строителя и договорът с инвеститора.

Често задавани въпроси

Какво означава покупка на имот „на зелено“?

Покупка на имот в сграда, чието строителство не е завършило — обектът съществува само в одобрените проекти и разрешението за строеж. Купувачът плаща (изцяло или разсрочено) за бъдещ имот, затова рискът е по-висок от покупката на завършено жилище.

Предварителният договор прави ли ме собственик?

Не. Предварителният договор само задължава продавача да построи и прехвърли имота при определени условия. Собствеността се придобива едва с окончателния договор във формата на нотариален акт. До този момент продавачът остава собственик.

Каква е разликата между Акт 14, Акт 15 и Акт 16?

Акт 14 удостоверява приемане на конструкцията (не е „груб строеж“). Груб строеж се удостоверява с протокола по чл. 181, ал. 3 ЗУТ — едва тогава обектът може да се ипотекира. Акт 15 е предаването на завършения строеж от строителя, но не дава право на ползване. „Акт 16“ при повечето жилищни сгради всъщност е Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Кога банката може да отпусне ипотечен кредит за имот на зелено?

Най-ранният момент за учредяване на ипотека върху бъдещия обект е след груб строеж. Не всички банки финансират на този етап — възможностите се разширяват с напредване на строителството, особено след Акт образец 15. Схемата на плащане по предварителния договор трябва да се съгласува с банката предварително.

Кой е най-големият червен флаг при имот на зелено?

Изискване почти цялата цена да бъде платена преди груб строеж или преди въвеждане в експлоатация. Добра практика е обратното — част от цената да остане дължима след въвеждането в експлоатация, за да има инвеститорът стимул да приключи процедурите.

Достатъчно ли е адвокат само да прегледа предварителния договор?

Не. Договорът не може да се оцени изолирано — той стъпва върху правото да се строи, историята на собствеността, строителните книжа и състоянието на инвеститора. Проверката на тези документи е задължителната основа, върху която се преценява и самият договор.

Удостоверение за търпимост: кога строежът е „търпим“, как се издава и какви рискове крие

16/07/2026

от адв. Благой Тумбаров Вещно право

Търпимите строежи и удостоверението за търпимост отново са във фокуса на обществения дебат. Зад привидно техническия документ обаче стоят реални рискове за всеки, който купува, продава или преустройва такъв имот. В този материал обясняваме — ясно и по същество — какво представлява търпимият строеж, при какви условия се признава, как протича процедурата по издаване на удостоверение за търпимост и защо този документ не е това, за което мнозина го приемат.

Накратко

Търпим строеж е незаконен строеж, който по силата на закона не подлежи на премахване — но не става законен.
Статутът възниква по силата на закона при кумулативни условия, а се доказва с удостоверение за търпимост, издавано от главния архитект.
Удостоверението е нужно най-вече в нотариалното производство при сделка с имота.
Важно: в производство по премахване органът и съдът правят самостоятелна преценка — самото удостоверение не е гаранция.
Затова преди сделка или строителна намеса е задължителен предварителен правен анализ от компетентен адвокат.

Все по-честите казуси около незаконното строителство изведоха на преден план нуждата от ясно разграничаване между законни, незаконни и търпими строежи и от последователно прилагане на нормативната уредба. Институтът на „търпимия строеж“ е въведен като изключение от общото правило за премахване на незаконното строителство: той предоставя правна защита и стабилизира статута на строежи, изградени без строителни книжа, като ги изключва от режима на принудително премахване и забрана за ползване — и позволява те да бъдат част от гражданския оборот и предмет на прехвърлителни сделки.

Какво Е и какво НЕ Е удостоверението за търпимост

Това е най-честото недоразумение — и източникът на най-скъпите грешки. Ето разграничението накратко:

✓ Какво Е

Документ с удостоверителен характер, че строежът отговаря на условията за търпимост;
Доказателство, че строежът няма да бъде премахнат от органите на строителния контрол;
Условие, за да може имотът да участва в сделки (изисква се в нотариалното производство).

✕ Какво НЕ Е

Не узаконява строежа — той остава незаконен строеж;
Не е разрешение за строеж и не легализира ново строителство;
Не обвързва безусловно органа и съда в производство по премахване — те правят собствена преценка.

Кога един строеж може да бъде признат за търпим

Строеж по смисъла на § 5, т. 38 ДР на ЗУТ, изграден без необходимите строителни книжа, може да придобие статут на търпим само ако са налице едновременно (кумулативно) предпоставките по § 16 ПР на ЗУТ или § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ. Законът урежда четири самостоятелни хипотези според периода на изграждане:

1. Строежи до 7 април 1987 г. (§ 16, ал. 1 ПР на ЗУТ)

Строежът трябва да е изграден в този период, за него да липсват строителни книжа и да е бил допустим съгласно действащите към момента на изграждането устройствени планове и правила или съгласно действащия ЗУТ. Съдебната практика последователно приема, че двете изисквания за допустимост са алтернативни, а не кумулативни — достатъчно е строежът да отговаря на едното.

2. Строежи от 8 април 1987 г. до 30 юни 1998 г. (§ 16, ал. 2)

Освен строежът да не е бил узаконен и да е допустим по тогавашните или сегашните устройствени правила, тук законодателят поставя допълнително условие — строежът да е бил деклариран от собствениците пред компетентните органи в срок до 31 декември 1998 г. Липсата на такава декларация изключва признаването за търпим.

3. Строежи от 30 юни 1998 г. до влизането в сила на ЗУТ (§ 16, ал. 3)

Изискванията са сходни с тези по ал. 2 — строежът да не е узаконен, да е допустим по приложимите устройствени правила, както и да е бил деклариран в шестмесечния срок от влизането в сила на закона.

4. Строежи до 31 март 2001 г. (§ 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ)

Тази разпоредба не отменя режима по § 16, а въвежда самостоятелно основание. Търпими могат да бъдат строежите, изградени до 31 март 2001 г., за които липсват строителни книжа и които са били допустими по действащите тогава разпоредби или по действащия ЗУТ. За разлика от хипотезите по ал. 2 и ал. 3, тук не се изисква деклариране.

Кога търпимост не може да бъде призната

Статут на търпим строеж не се признава на строежи, които не отговарят на посочените изисквания, както и на строежи в нарушение на специалните ограничения на закона. Такива са например строежи в:

защитени територии, горски територии или в границите на недвижими културни ценности;
случаи на съществени отклонения от строителните правила и нормативи;
терени, чието предназначение не допуска съответното застрояване.

Именно тук се крие голяма част от практическия риск — удостоверение за търпимост, издадено за строеж, който по закон изобщо не може да бъде търпим, е порочно и не защитава приобретателя.

Какво позволява статутът на търпим строеж

Признаването на строежа за търпим има важни последици за собствениците и приобретателите — по отношение на преустройството, сделките и защитата срещу незаконосъобразни административни действия. § 53 от ПЗР на ЗИД на ЗУT (обн. ДВ, бр. 101 от 2015 г.) въвежда два режима, в зависимост от устройствения статут на строежа.

С постоянен устройствен статут (§ 53, ал. 1)

Когато търпимият строеж е предвиден за запазване по действащия ПУП, той се ползва с постоянен устройствен статут. Тогава в него могат да се извършват пристрояване и надстрояване, основни ремонти, реконструкции и преустройства (включително промяна на предназначението) и всички допустими строително-монтажни работи според действащия ПУП. В тази хипотеза, въведена през 2015 г., такива строежи по силата на самия закон се „приравняват“ на законни и за тях не се прилага забраната на чл. 148, ал. 7 от ЗУТ.

Без съответствие с ПУП (§ 53, ал. 2)

Когато търпимият строеж не съответства на предвижданията на действащия ПУП, режимът позволява само вътрешно преустройство, промяна на предназначението и ремонти — и то при две кумулативни забрани: да не се изменя външното очертание на сградата (в хоризонтално и вертикално отношение) и да не се правят нови или да се укрепват съществуващите носещи конструкции.

⚠ И в двете хипотези всяка строителна намеса изисква пълната процедура по ЗУТ — проект-заснемане на съществуващия строеж, одобряване на инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж. Пропуск тук може да превърне промените в незаконни и да доведе до нареждане за премахване. Затова предварителната консултация не е формалност, а защита.

Търпим строеж и сделки с имоти

Правният статут на търпимия строеж възниква по силата на закона, когато строежът отговаря на кумулативните изисквания — но това не променя статута на незаконния строеж и не е акт, с който той се узаконява. Търпимостта гарантира едно: че строежът няма да бъде премахнат.

Върховният касационен съд категорично приема, че незаконен строеж може да бъде обект на прехвърлителна сделка, като този факт се доказва с удостоверение за търпимост. Изискването за удостоверяване в нотариалното производство има ясна цел — да уведоми приобретателя за риска, че придобива незаконен строеж, който при определени обстоятелства би могъл да бъде премахнат или да не може да се ползва по предназначението, за което го купува.

Процедура по издаване на удостоверение за търпимост

За да докаже статута на строежа пред нотариус, собственикът трябва да се снабди с удостоверение за търпимост. Процедурата е административна и преминава през няколко етапа.

Кой издава и кой може да поиска издаване

Удостоверението се издава от главния архитект на общината, на чиято територия се намира строежът. За строежи от четвърта, пета и шеста категория в Столична община компетентен е главният архитект на съответния район.

Право да поискат издаване имат собственикът (лично или чрез пълномощник), носителят на ограничено вещно право на строеж, както и лице с право да строи по силата на специален закон. Процедурата започва с подаване на заявление по образец в деловодството на съответната общинска или районна администрация (за Столична община образецът е публикуван на сайта на Направление „Архитектура и градоустройство“).

Необходими документи

Законът не изброява изчерпателно документите, затова практиката на общините се различава и органът може да поиска и допълнителни. Най-често се изискват:

Документ за собственост (или удостоверяващ вещно право на строеж/право да се строи); при наследяване — и удостоверение за наследници;
Нотариално заверено съгласие от съсобствениците, когато имотът е съсобствен и не всички участват в производството;
Доказателства за периода на изграждане — нотариално заверени декларации по § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ, както и други писмени доказателства по ГПК;
Удостоверение от общината, че за строежа не се съхраняват строителни книжа;
Актуални кадастрални скици на поземления имот и сградата;
Геодезическо заснемане от правоспособен инженер-геодезист (местоположение, площ, етажност, отстояния до имотните и регулационните граници);
Конструктивно становище от инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност — един от ключовите документи, със становище за допустимостта на строежа;
Нотариално заверени съгласия от собствениците на съседни имоти, когато има намалени отстояния;
Снимков материал на сградата от всички страни и по цялата ѝ височина;
При незаконност поради отклонение от строителни книжа — части от одобрен проект и/или разрешение за строеж;
Документ за платена такса (по ЗМДТ и наредбата на общинския съвет); към момента в Столична община таксата е 253,86 евро;
Нотариално заверено пълномощно, когато заявлението се подава чрез пълномощник;
Други документи по указание на администрацията (напр. декларация по чл. 43 от АПК, копия от действалите ПУП и др.).

Изброените документи не са задължителни във всеки случай — обемът им зависи от особеностите на строежа и практиката на конкретната община.

Проверка, срок, такса и обжалване

Първо администрацията проверява дали заявлението е подадено от собственик. Ако е подадено от фактическия извършител на незаконното строителство, то не се разглежда по същество и се постановява отказ. При изпълнено изискване следва проверка по същество — налице ли са предпоставките за търпимост, спазени ли са отстоянията и другите приложими изисквания.

Срокът за произнасяне варира между общините — обикновено от 14 до 30 дни; в Столична община е 30 дни, като при нужда от допълнителни документи производството може да се удължи.

Издаденото удостоверение не подлежи на самостоятелно обжалване (то е благоприятен акт за заявителя). Отказът обаче подлежи на съдебен контрол пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването.

Каква е реалната правна сила — и защо това е важно за Вас

Тук е сърцевината, която често се пропуска. Преобладаващото становище на Върховния административен съд е, че удостоверението за търпимост е документ с удостоверителен характер, чието значение е ограничено основно до нотариалното производство при сделки.

В производства по установяване и премахване на незаконни строежи административният орган и съдът са длъжни да извършат самостоятелна преценка на фактите и да установят налице ли са изискванията за търпимост — независимо дали е издадено удостоверение. С други думи: представянето на удостоверение за търпимост не освобождава органа и съда от задължението сами да изследват търпимостта на строежа.

Оттук идва и реалният риск за добросъвестния купувач. Ако констатациите в удостоверението са неправилни и впоследствие се окаже, че строежът подлежи на премахване, се стига до абсурда, при който държавата противопоставя на добросъвестния приобретател собствената си незаконосъобразна удостоверителна дейност. Ако удостоверението е създадено, за да осигури участието на строежа в гражданския оборот, но не защитава доверилия се на него, самата му функция се обезсмисля. Затова именно тук предварителният правен анализ спестява най-скъпите грешки.

Заключение

Търпимите строежи са обекти на гражданския оборот — по отношение на тях се прилагат общите институти на гражданското право: прехвърляне на собственост, наследяване, делба, учредяване и прехвърляне на ограничени вещни права, ипотекиране и други разпоредителни сделки. Но заради спецификите на режима, възможните рискове и съвкупността от административни процедури е задължително предварително да се направи цялостен правен анализ, който да прецени дали строежът отговаря на предпоставките за търпимост, какъв е устройственият му статут и какви са приложимите процедури.

Планирате сделка с търпим строеж?

Преди да вложите средства, проверете статута на имота. Като имотни адвокати правим правен анализ на строежа, устройствения му статут и рисковете — и Ви казваме ясно „да / не / да, но при тези условия“.

Запазете консултация →

Един екип, комплексна услуга: Имотни Сделки · Тумбаров · ИмоКредит

Често задавани въпроси

Удостоверението за търпимост узаконява ли строежа?

Не. То удостоверява, че строежът отговаря на условията за търпимост и няма да бъде премахнат, но не превръща незаконния строеж в законен.

Задължително ли е удостоверение за търпимост при продажба?

При сделка с такъв строеж законът изисква търпимостта да бъде удостоверена в нотариалното производство — именно с удостоверение за търпимост. То уведомява купувача за естеството и риска на придобивания обект.

Колко струва и за колко време се издава?

Таксите се определят по ЗМДТ и наредба на общинския съвет. В Столична община таксата към момента е 253,86 евро, а срокът за произнасяне е 30 дни (може да се удължи при нужда от допълнителни документи). В други общини срокът е между 14 и 30 дни.

Може ли търпим строеж да се пристроява или надстроява?

Зависи от устройствения статут. При постоянен устройствен статут (§ 53, ал. 1) — да, включително пристрояване, надстрояване и преустройство, но при пълна процедура по ЗУТ. При несъответствие с ПУП (§ 53, ал. 2) — само вътрешно преустройство и ремонти, без промяна на външното очертание и без намеса в носещите конструкции.

Може ли да се обжалва?

Самото удостоверение не подлежи на самостоятелно обжалване. Отказът за издаване подлежи на обжалване пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването.

Наследява ли се и може ли да се ипотекира търпим строеж?

Да. Търпимите строежи са обект на гражданския оборот и спрямо тях се прилагат общите институти — продажба, наследяване, делба, ипотека и други разпоредителни сделки.

Източници и съдебна практика

Решение № 9425 от 26.10.2022 г. по адм. д. № 3551/2022 на ВАС, II отд.;
Решение № 391 от 23.10.2019 г. по адм. д. № 326/2019 на Административен съд — Стара Загора (в сила от 08.11.2020 г.);
Решение № 1790 от 13.02.2017 г. по адм. д. № 8356/2016 на ВАС, II отд.;
Решение № 60087 от 28.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3984/2020, II г. о.;
Решение № 1019 от 25.01.2017 г. по адм. д. № 7545/2016 на ВАС, II отд.;
Решение № 832 от 25.01.2023 г. по адм. д. № 5245/2022 на ВАС, II отд.;
Галина Солакова, „Незаконно строителство — нормативна уредба, същност, последици. Удостоверение за търпимост на незаконен строеж“, Асоциация на българските административни съдии.

Материалът има образователна цел и представя общия правен режим към момента на публикуване. Той не представлява правен съвет по конкретен случай. За преценка на Вашата ситуация се консултирайте с адвокат.

Тази статия е част от пълния наръчник „Покупка на имот в България — стъпка по стъпка“.