Двор към партерен апартамент в строеж: казус от практиката

Казусът

Наши клиенти купуваха тристаен апартамент на първи етаж, на кота ±0.00, в малка жилищна сграда в София — шест апартамента, четири подземни гаража и мазета. Сградата беше в строеж, без Акт 14. Сделката започна с предварителен договор.

Строителят не беше собственик на земята. Собственикът на парцела му беше учредил право на строеж (суперфиция) с нотариален акт срещу обезщетение: един апартамент и един гараж остават за него, останалите обекти строителят продава. Земята остава на собственика.

По строителни книжа апартаментът е на кота 0 и към него е предвидена т.нар. дворна тераса.

Първата проверка: разрешението за строеж

Поискахме от строителя всички документи за собственост и строителните книжа. При проверка чрез отдалечен достъп в съответния регистър разрешението за строеж не фигурираше, което породи основателни съмнения в неговата истинност.

Направихме допълнителни проверки и установихме, че документът е истински.

Проблемът: двор, който не може да се прехвърли

Дворната тераса представлява идеални части от земята и е собственост на собственика на земята. Строителят строеше по силата на учредено право на строеж, което не му дава собственост върху земята.

В конкретния случай това не беше уредено никъде:

• Нотариалният акт за суперфицията описваше подробно всеки апартамент, гараж и мазе и кои остават за собственика на земята. За идеалните части от УПИ и за дворовете нямаше нито дума.
• Таблицата за площообразуване разпределяше УПИ само пропорционално между апартаментите — 15,54% за апартамент 3. Дворни пространства с площ и съседи в нея нямаше.
• Нямаше договор за разпределение на ползването на земята.

Въпреки участието на нотариус и на архитект, дворното пространство не беше отразено така, че да може да се прехвърли законно като прилежащо към апартамент 3. По тези документи клиентите щяха да придобият апартамента без идеални части от земята, а дворната тераса оставаше собственост на собственика на парцела.

Как изглежда правилното уреждане

Клаузата, която урежда двор към партерен апартамент, трябва да съдържа пет елемента:

1. УПИ се притежава в обикновена съсобственост и не е обща част на сградата.
2. Всяко дворно пространство е описано с площ, идеални части от УПИ и съседи, съгласно одобрения архитектурен проект.
3. Съсобствениците сключват договор за разпределение на ползването: всеки ползва изключително своето дворно пространство или паркомясто.
4. Страните се отказват от правото на изкупуване по чл. 33 ЗС, за да може всеки да продава без покана към останалите.
5. Всеки следващ купувач встъпва в договора за ползване, а продавач, който не го е уговорил, отговаря за вредите.

Така изглежда описанието на едно дворно пространство в нотариален акт от друга сделка:

„…към АПАРТАМЕНТ А1 – дворно пространство с площ от 90,52 кв.м., съответстващо на 90,52/2155 идеални части от УПИ, при съседи: апартамент А1, дворно пространство на апартамент А2, улица и двор…“

Какво направихме

Виждайки тези проблеми, сложихме клауза още в предварителния договор. С нея строителят се задължи да осигури прехвърляне на идеални части от УПИ с разпределено ползване на дворно пространство към апартамента:

• площ 18,50 кв.м., включваща дворната тераса;
• срок 30 дни след окончателния договор;
• без допълнително плащане от купувачите.

Купувачите от своя страна се задължиха да встъпят в договора за разпределено ползване на земята.

Консултирахме и архитекта, изготвил таблицата за площообразуване, как тя трябва да изглежда, за да могат да се прехвърлят идеални части от УПИ с разпределено ползване на дворно пространство с точно определена площ и съседи.

Имотният адвокат при сделка с недвижим имот не оставя магарето в калта. Той не чете документите само за да каже „да“ или „не“ за сделката, а намира решения и ги осъществява чрез преговори от името на клиента с всички по веригата.

Какво да проверите, преди да купите партерен апартамент с двор

1. Фигурира ли разрешението за строеж в регистъра и влязло ли е в сила.
2. Кой е собственик на земята — строителят или трето лице, учредило право на строеж.
3. Урежда ли нотариалният акт за правото на строеж идеалните части от УПИ и дворовете.
4. Описва ли таблицата за площообразуване всяко дворно пространство с площ, идеални части и съседи.
5. Има ли вписан договор за разпределение на ползването на земята.
6. Задължава ли предварителният договор продавача да прехвърли двора с конкретна площ, срок и цена.

Ако отговорът на някой от тези въпроси е „не“, уреждането му трябва да стане задължение на продавача още в предварителния договор.

Какво проверяваме при имоти в строеж — в „Покупка на имот „на зелено““ и „Проверка на имот преди покупка“. Целият процес стъпка по стъпка — в наръчника за покупка на имот.

Как можем да помогнем

Ако купувате партерен апартамент с двор в сграда в строеж — обадете се на +359 887 68 11 66 или пишете на office@tumbarov.bg. Срещите са по предварителна уговорка в офиса на бул. „Стефан Стамболов“ 1.