Акт 14 — какво удостоверява и кога е безопасно да се плати

Купувачът на имот в строеж подписва предварителния договор на различен етап — преди разрешението за строеж, непосредствено след издаването му, при първа плоча и т.н. На който и етап да е сключен договорът, най-близката цел, която строителят обещава и купувачът чака, е една и съща: Акт 14, сградата да стигне „груб строеж“. На този етап обикновено се извършва и вноска по договора, а за купувача с кредит — и самата възможност банката да финансира покупката.

Какво точно удостоверява Акт 14, кой го подписва, защо сам по себе си той не е достатъчен на купувача и кой документ наистина потвърждава, че сградата е на груб строеж — това разглеждаме тук. Проверките на инвеститора, строителните книжа и договора с него сме описали в „Имот „на зелено“ — какви проверки да направите“. Акт 15 и Акт 16 са предмет на отделни статии.

Какво е Акт 14 и кой го подписва

Съдържанието на Акт 14 е нормативно установено — това е Образец 14, Приложение № 14 към Наредба № 3 от 31 юли 2003 г., издадена по чл. 168, ал. 3 ЗУТ. Пълното му име е „Акт за приемане на конструкцията“ и то казва точно какво удостоверява: че носещата конструкция на сградата е изпълнена.

Подписват го три лица: проектантът-конструктор, строителят и технически правоспособното лице по част „Конструктивна“ към фирмата, упражняваща строителен надзор. Те заявяват, че са прегледали изпълнението на конструкцията и документите по изпълнението ѝ — работните проекти, декларациите за характеристиките на вложените строителни продукти, дневниците за изпълнените работи, заповедната книга на строежа, съставените преди това актове и протоколи — и установяват, че конструктивните елементи са изпълнени в съответствие с одобрените проекти. Заключението е, че носещата конструкция може да понесе натоварванията по проекта и че се разрешава изпълнението на довършителните работи.

Какво има в един реален Акт 14 — от акт за многофамилна жилищна сграда в София, район „Илинден“, съставен на 25.06.2026 г.: разрешението за строеж и датата, на която е влязло в сила; протоколът за откриване на строителна площадка; заповедната книга; констативният акт по образец 3; заповед за промяна по време на строителството; след това над шестдесет реда за полагане на бетон по дати и елементи — от дъното на асансьорните шахти на 04.09.2025 г. до покривната плоча на 21.06.2026 г.; декларациите за всяка доставка бетон и армировка; справките на лабораторията за якостта на бетона по месеци. Актът е съставен четири дни след покривната плоча.

Това е документ за конструкцията, съставен от хората, които са я проектирали, построили и надзиравали строителството.

Един ред в този Акт 14 заслужава отделно внимание: заповедта за промяна по време на строителството по чл. 154 ЗУТ. Такава заповед означава, че проектът е променян, след като строителството е започнало. Какво значи това за купувача, който е купил по първоначалния проект, е тема на отделна статия. Ако в показания Ви Акт 14 стои такава заповед, не я подминавайте.

Какво значи „груб строеж“ по закон

Определението е в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ: „груб строеж“ е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи.

Акт 14 удостоверява приета конструкция. Дали сградата е и „груб строеж“ по смисъла на закона — с изпълнени ограждащи стени и покрив — е отделен въпрос, който се установява с отделен документ.

Защо Акт 14 не е достатъчен на купувача

Акт 14 няма подпис на държавен или общински орган. Трите лица, които го подписват, са по един или друг начин в отношения със строителя или инвеститора — проектантът и надзорът са наети от възложителя, строителят е изпълнителят. Актът е съставен добросъвестно в огромната част от случаите, но за купувача, който ще плати вноска срещу него, той не е независимо потвърждение, че сградата е на етап груб строеж.

Документът, който дава това потвърждение, е констативният протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ — в практиката го наричат „удостоверение по чл. 181“. Издава се от общината по заявление на възложителя. Съставя се от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2 ЗУТ — тоест на общината, в София: на районната администрация. Това е първият документ в живота на сградата, който констатира грубия строеж с участие на орган извън кръга на строителя.

Какво има в един реален протокол по чл. 181 — от същата сграда, протокол от 12.08.2026 г., район „Илинден“: петима подписали, включително служител на районната администрация; списък на прегледаните документи — разрешение за строеж, одобрен проект, протокол за откриване на строителна площадка, констативен акт по образец 3 и Акт 14 от 25.06.2026 г.; оглед на място; и констатацията, че строежът „е изпълнен на етап „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ“.

Между Акт 14 и протокола по чл. 181 в този случай минават 48 дни — нормален срок. В тези седем седмици строителят вече може да Ви покаже Акт 14 и да каже, че грубият строеж е готов. По закон той е готов, когато го констатира протоколът.

Купувачът, който е само страна по предварителен договор, не може сам да поиска този протокол от общината — като страна по предварителен договор той няма правен интерес да получи тази информация. Документът се получава от възложителя. Затова изискването му трябва да стои в предварителния договор като условие, а не да се разчита на справка след това.

Какво се променя за Вас след грубия строеж — чл. 181 ЗУТ

Правното значение на грубия строеж е в чл. 181 ЗУТ. Алинея 1: правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Алинея 2: след завършване на сградата в груб строеж предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

За купувача това значи едно: преди грубия строеж можете да купите само право на строеж — право да бъде построено нещо. След него предмет на сделката е правото на собственост върху самия имот. Апартаментът, за който плащате, става обект, който може да бъде прехвърлен и върху който може да бъде учредена ипотека.

Разликата става осезаема, когато нещо се обърка. Купувачът, който има само предварителен договор, е в едно и също положение преди и след грубия строеж, докато строителят изпълнява. Ако се наложи договорът да бъде обявен за окончателен по съдебен ред, разликата е в това, което купувачът получава: преди грубия строеж — само право на строеж, тоест сам да си построи имота; след грубия строеж — право на собственост, тоест това, което всъщност е искал.

Кредитът: защо банката чака Акт 14

В годините преди предишната финансова криза банките финансираха покупка на имот в строеж и преди Акт 14. Отдавна вече не е така. Грубият строеж е етапът, след който купувачът с банков кредит изобщо може да влезе в сделка: банката приема като обезпечение, върху което да учреди ипотека, вече построения на етап груб строеж имот.

Какво точно проверява банката, в какъв обхват и какво остава извън проверката ѝ — включително срокът за въвеждане в експлоатация, който не е нейна грижа — сме описали в „Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?“.

Пътят от Акт 14 до документите за сделката

Акт 14 е началото на поредица, не нейният край. За да бъде грубият строеж отразен в документите, с които се сключва сделката и се учредява ипотеката, стъпките са следните:

1. Съставя се Акт 14 — приемане на конструкцията.
2. Съставя се констативният протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ — с участие на общината.
3. Сградата и самостоятелните обекти в нея се нанасят в кадастъра.
4. Издава се нова скица на поземления имот с нанесената върху него сграда.
5. Издава се схема на апартамента от кадастъра.

Едва след петата стъпка фактът, че сградата е на груб строеж, стои в документите, които нотариусът и банката ще поискат.

Кога е безопасно да се плати

В повечето предварителни договори за имот в строеж има вноска, дължима при Акт 14. Въпросът е срещу кой документ се плаща тя.

Ако плащате със собствени средства: не срещу Акт 14, а след констативния протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ. Акт 14 удостоверява приета конструкция от лицата, наети от възложителя; протоколът констатира грубия строеж с участие на общината. Вноска, платена срещу самия акт, е платена за етап, който не е сигурно, че е настъпил.

Ако плащате с банков кредит, редът е още по-дълъг и той не зависи от Вас. Банката превежда парите едва след учредена ипотека. Ипотеката се учредява с нотариалния акт или молба. Нотариалният акт се сключва, когато са налице всички документи — протоколът по чл. 181, нанесената в кадастъра сграда, новата скица на земята и схемата на апартамента. Тоест за купувача с кредит вноската „при Акт 14“ реално се плаща при нотариуса, след петата стъпка, а не когато строителят покаже акта.

Клаузите, с които тези условия влизат в предварителния договор — кой документ отключва коя вноска и какво става при забава — сме описали в „Покупка на имот „на зелено““.

Заблуда № 1: „Има Акт 14, значи сградата е на груб строеж“

Акт 14 казва, че конструкцията е приета от проектанта, строителя и надзора. Грубият строеж по § 5, т. 46 ДР ЗУТ се констатира с протокола по чл. 181, ал. 3 — с участие на общината, след оглед на място. В примера по-горе между двата документа има 48 дни. Акт 14 е необходимо условие за протокола, не негов заместител.

Заблуда № 2: „Акт 14 е готов, банката вече може да плати“

Банката плаща след учредена ипотека, а ипотека се учредява върху обект, който съществува в документите: протокол по чл. 181, сграда в кадастъра, скица, схема, нотариален акт. Акт 14 е първата от пет стъпки. Купувач, който е уговорил вноска „при Акт 14“ с очакването, че банката ще я покрие, трябва да знае, че между акта и превода на банката стоят всички останали стъпки.

Из практиката

Клиент беше придобил имот в сграда в строеж — не с предварителен договор, а вече с нотариален акт, тоест беше собственик, а не само страна по предварителен договор. От строителя беше получил само Акт 14 и искаше да разбере дали за сградата има и удостоверение по чл. 181. Беше консултиран какви стъпки да предприеме и успя да защити интересите си. По-големият въпрос в този случай беше друг: срокът след издаването на разрешението за строеж, в който трябва да бъде достигнат груб строеж, за да се счита правото на строеж за упражнено и да не се погаси. Това е тема на отделна статия.

Още един случай преди Акт 14 — стаи, построени върху обща тераса, и 5 000 € стоп капаро: казус от практиката.

Какво правим ние преди вноската „при Акт 14“

Преди подписването на предварителния договор определяме кой документ отключва коя вноска — за етапа „груб строеж“ това е протоколът по чл. 181, ал. 3 ЗУТ, не Акт 14 — и какво става, ако строителят закъснее. При показан Акт 14 преглеждаме какво стои в него: заповеди за промяна по време на строителството, съставените преди това актове, датите спрямо разрешението за строеж. При покупка с кредит подреждаме условията на банката спрямо петте стъпки до нотариуса. Какво проверяваме при строителя и договора му, сме описали в „Покупка на имот „на зелено““; клаузите — в „Предварителен договор за имот“.

Преди първото плащане към строителя — включително стоп капарото — се проверява и самият имот: кой е собственик на терена, какви тежести има и на какво основание строи инвеститорът. Как става това — в „Проверка на имот преди покупка“.

Как можем да помогнем

Ако Ви предстои вноска „при Акт 14“ или вече Ви е показан Акт 14 — обадете се на +359 887 68 11 66 или пишете на office@tumbarov.bg. Срещите са по предварителна уговорка в офиса на бул. „Стефан Стамболов“ 1.