Стоп капаро за апартамент в строеж, построен върху обща част: казус от практиката

Сделката

Наш клиент беше подписал договор за гаранция с една от най-големите агенции за недвижими имоти в София. Имотът — апартамент на втори етаж в кв. Малинова долина, в строеж преди Акт 14, на цена близо 300 000 €. За да „спре“ имота от продажба, клиентът е платил 5 000 € стоп капаро.

Толкова голям депозит за резервация има своя логика: при вече платени 5 000 € човек по-трудно мисли за отказване. Именно затова проверката е най-ценна преди това плащане.

Строителят строеше на основание право на строеж, учредено с нотариален акт срещу задължение за построяване. Собствениците на земята бяха над 20 души. Те получаваха като обезщетение апартаменти и гаражи, а строителят — всички останали обекти в сградата.

Правото на строеж беше учредено преди разрешението за строеж — по инвестиционен проект, част архитектура, в идейна фаза. Три-четири месеца по-късно е издадено разрешението за строеж, а с него — нов проект в техническа фаза. Покупка преди разрешение за строеж е изключително рискова, колкото и примамлива да изглежда — това е тема за отделна статия.

Какво открихме

Първият етаж на сградата е по-широк от втория. Това, което на втория етаж изглежда като тераса, всъщност е покривът на долния имот. Именно затова тази тераса има статут на обща част на сградата — тя принадлежи на всички собственици, не на един апартамент.

Правото на строеж беше учредено по идейния проект. В техническия проект строителят е променил втория етаж: създадени са нови имоти и е увеличена квадратурата на съществуващите. Допълнителната площ са две-три нови стаи, изградени върху част от терасата — тоест върху обща част. И строежът вече беше започнал.

Имотът, който нашият клиент щеше да купи, се състоеше и от такива присъединени квадратни метри. На архитектурния проект това изглежда като обикновена стая. Вижда се само ако се сравнят двата проекта — този, по който е учредено правото на строеж, и този, по който се строи.

Как го доказахме

От агенцията получихме три документа: нотариален акт (грешен), удостоверение за тежести за земята и разрешението за строеж. От тях проблемът не се вижда.

1. Поискахме всички одобрени инвестиционни проекти. Изпратен ни беше само последният.
2. Поискахме и проекта, по който е учредено правото на строеж — без него сравнението е невъзможно. Брокерът дълго ни убеждаваше, че този проект не е нужен, и че агенцията проверява строителите, с които работи. Проектът ни беше изпратен след близо две седмици — забавяне, което на практика саботираше проверката.
3. Сравнихме двата проекта и установихме, че част от общата тераса е приобщена към апартаментите на втория етаж.
4. За да е становището ни неоспоримо, поискахме техническо заключение от лицензирано вещо лице от списъка на Софийски районен съд по съответната специалност и му предоставихме цялата документация.
5. Заключението потвърди: с техническия проект са приобщени общи части, в нарушение на чл. 185, ал. 3 от Закона за устройство на територията.

Какво казва чл. 185, ал. 3 ЗУТ и как е трябвало да стане

Когато с проект обща част се присъединява към самостоятелен обект или от нея се образува нов обект, чл. 185, ал. 3 ЗУТ изисква да се сключи договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици. Одобреният проект и този договор са основанието за разрешението за строеж.

Иначе казано: общата част е собственост на всички. За да стане част от един апартамент, останалите собственици трябва да я прехвърлят пред нотариус. Одобрен проект и разрешение за строеж не заместват този договор.

В този казус „останалите собственици“ са над 20-те собственици на земята. Правото на строеж е учредено по идейния проект — строителят е получил право да построи и да придобие обектите от този проект, а терасата в него е обща част. Когато с техническия проект строителят е решил да превърне част от нея в стаи на свои апартаменти, той е трябвало да:

1. Сключи договор във формата на нотариален акт с всички собственици на земята, с който те му прехвърлят тази част от общата тераса — например с анекс към договора за право на строеж, с който се преопределят обектите и деловете.
2. Внесе този договор заедно с техническия проект при искането за разрешение за строеж.
3. Чак след това да продава новите квадратни метри като свои.

Такъв договор нямаше. Без него собствеността върху приобщената част не преминава към строителя — и строителят няма как да я продаде на купувач. Клиентът ни щеше да плати за стаи, които продавачът не притежава, и да наследи риска от спор с над 20 души.

Правен анализ плюс техническа експертиза — така становището не е мнение на една страна, а доказателство, с което може да се влезе в разговор с агенцията и строителя.

Резултатът

Не оставихме клиента сам срещу агенцията. Организирахме среща, на която представихме становището и заключението на вещото лице. Агенцията поиска време за собствена проверка и се обърна към нотариуси и към самия строител.

Краят: клиентът си върна платените 5 000 € и не купи имот с незаконен статут.

Какво следва за Вас, ако купувате на зелено

• Поискайте всички одобрени проекти, не само последния. Проблемът се вижда в разликата между тях.
• Тераса, която е покрив на долен имот, често е обща част. Квадратите върху нея заслужават отделна проверка.
• Голямо стоп капаро не е знак за сигурна сделка. Проверката Ви струва най-малко, когато е преди него.

Какво обхваща проверката: Проверка на имот преди покупка. За сделки в строеж: Покупка на имот „на зелено“ и Акт 14 — какво удостоверява и кога е безопасно да се плати. Кога е моментът за адвокат: Трябва ли Ви адвокат при покупка на имот?

Имате подобен казус?

Всичко в тази статия е от практиката ни — само казуси, които са ни „минали през ръцете“. Обадете се на +359 887 68 11 66 или пишете на office@tumbarov.bg — кажете ни къде е имотът и на какъв етап сте. Срещите са по предварителна уговорка в офиса на бул. „Стефан Стамболов“ 1.