Покупка на зелено и закъснение на акт 16

Купувач на апартамент с гараж на акт 14 в кв. Драгалевци, София, плати по-малко от договорената цена, защото строителят закъсня с въвеждането на сградата в експлоатация. Причината е в структурата на сделката: задържахме част от цената до акт 16, а неустойката за забава се прихвана от нея. На практика адвокатският хонорар на клиента излезе безплатен.

Купуването на зелено носи два отделни риска: дали сградата изобщо ще получи акт 16 и кога ще се случи това. Този казус от 2021 г. показва как се управляват тези рискове.

Ситуацията

През 2021 г. към нас се обърна купувач, който вече беше оставил стоп депозит при брокера на строителя. Ставаше дума за апартамент с гараж в кв. Драгалевци. Сградата беше на акт 14, тоест в груб строеж. Цената беше примамлива и това беше основната причина клиентът да иска да купи имотите.

Сделката стъпваше на суперфиция. Няколко физически лица, собственици на земята, бяха учредили на строителя право на строеж срещу задължение да построи сградата. Като обезщетение те получаваха няколко апартамента. Строителят продаваше останалите, включително този на нашия клиент.

Земята беше възстановена на собствениците с решение на поземлена комисия по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Това само по себе си е сигнал за допълнителна проверка.

Какво направихме

Проверихме собствеността на земята. При покупка на зелено това е първата стъпка, защото правото на строеж е толкова сигурно, колкото е сигурна собствеността на тези, които са го учредили. Представената ни комбинирана скица не позволяваше да проследим как границите и площта на имота са се променяли през годините. Затова поръчахме нова комбинирана скица по наше задание с точната информация и ново удостоверение за идентичност от частна геодезическа фирма.

Проверихме за реституционни претенции. Щом собствеността на земята произтича от решение на поземлена комисия, трябва да се изключи възможността трето лице да претендира същия имот по реституционните закони.

Написахме предварителен договор, който не оставя тълкуване. В него записахме точния размер на продажната цена и изрично, че не подлежи на индексиране. Описахме в какъв вид се предава апартаментът с всички довършителни работи, срока за въвеждане на сградата в експлоатация, срока за прехвърляне на собствеността и неустойките при забава.

Пренесохме уговореното в нотариалния акт. Тук е един от най-честите капани при покупка от строител. Строителят приема клаузите в предварителния договор, купувачът отива на сделката без адвокат, а в нотариалния акт неустойките вече ги няма. Ние настояхме сроковете, сумите и неустойките да бъдат записани и в нотариалния акт.

Сделката мина при избран от нас нотариус. Строителят настояваше за избран от него нотариус с аргумента, че документите му са там. Не се съгласихме и нотариалният акт беше изповядан при нотариус, избран от нас.

Обвързахме неустойката с плащането. Най-важната защита не беше самата неустойка. Уговорихме част от цената да се плати едва след въвеждане на сградата в експлоатация. Уговорихме и право на прихващане: ако строителят дължи неустойка за забава, клиентът я приспада от остатъка, който дължи. Строителят не беше съгласен, но в преговорите това условие остана.

Резултатът

Строителят закъсня с въвеждането на сградата в експлоатация. Неустойката за забава стана дължима и клиентът я прихвана срещу остатъка от цената. Купувачът не трябваше да търси неустойката от строителя, защото сумата вече беше у него.

Клиентът получи апартамента и гаража и плати по-малко от договорената цена. Спестеното на практика покри повече от адвокатския хонорар.

Какво да запомните, ако купувате на зелено

• Проверката започва от земята, особено при суперфиция и земя, възстановена по реституция.
• Предварителният договор защитава толкова, колкото от него е пренесено в нотариалния акт.
• Нотариусът на строителя не е ваш нотариус.
• Неустойката е най-силна, когато е обвързана със задържана част от цената и право на прихващане.

Въпроси и отговори

Какво се проверява при покупка на имот на зелено?

Първо собствеността на земята, особено при суперфиция и земя, възстановена по реституция. Проверяват се комбинираната скица, удостоверението за идентичност и дали има реституционни претенции от трети лица.

Защо неустойките от предварителния договор трябва да бъдат записани и в нотариалния акт?

Ако купувачът отиде на сделката без адвокат, нотариалният акт може да не съдържа неустойките, уговорени в предварителния договор. Затова сроковете, сумите и неустойките се записват изрично и в нотариалния акт.

Как се защитава купувачът, ако строителят закъснее с въвеждането в експлоатация?

По-силно от самата неустойка е част от цената да се задържи до въвеждане на сградата в експлоатация и да се уговори право на прихващане на неустойката срещу това доплащане.

Трябва ли сделката да мине при нотариуса на строителя?

Не. Купувачът може да настоява за нотариус по свой избор, дори строителят да твърди, че документите му са при неговия нотариус.

Имате подобен казус?

Ако вече сте харесали имот на зелено или сте оставили капаро, проверяваме имота и строителя преди да подпишете предварителния договор. Обадете се на +359 887 68 11 66 или пишете на office@tumbarov.bg — кажете ни къде е имотът и на какъв етап сте. Срещите са по предварителна уговорка в офиса на бул. „Стефан Стамболов“ 1.

Още по темата: „Стоп капаро за апартамент в строеж, построен върху обща част“ и пълния наръчник „Покупка на имот в България — стъпка по стъпка“.