Трябва ли Ви адвокат при покупка на имот?

Краткият отговор: законът не Ви задължава — но в сделка за стотици хиляди евро никой от останалите участници не може да го замести пълноценно. Брокерът продава имота и го интересува да стане сделка, нотариусът по дефиниция е безпристрастен, банката се интересува само от своето обезпечение. Единственият участник в сделката, чиято единствена задача е да защити интереса на купувача, е адвокатът, когото купувачът сам е ангажирал — и то преди подписването на предварителния договор, не след него.

Покупката обикновено започва с търсене на подходящото жилище, преговори за цена и обсъждане на условията. Юридическата страна остава на заден план — до момента, в който бъде открит проблем. А тогава понякога вече е късно. В практиката си се сблъскваме с едни и същи погрешни очаквания за това кой „е проверил“ имота. Ето ги, едно по едно — заедно с реални казуси от нашата работа, които показват какво струват тези заблуди.

Заблуда № 1: „Брокерът е проверил имота“

Брокерът има важна роля: намиране на имот, огледи, комуникация между страните, преговори, координация на сделката. Това обаче е различно от юридическата проверка на собствеността и статута на имота.

Проверката на собствеността е юридическа задача. За да бъде извършена, често е необходимо да се проследи веригата от придобивания назад във времето и да се анализират нотариални актове, договори, съдебни решения, удостоверения за наследници, завещания, вписвания. Именно при такъв анализ се откриват проблеми, които последният документ за собственост не показва.

Казус от практиката ни. Мъж на около 70 години обявява за продажба имота, наследен от родителите му, починали преди повече от 15 години. Оттогава го ползва необезпокоявано и минава директно през брокер, без адвокат. Явява се купувач — наш клиент. Стандартна практика на кантората е при починали лица във веригата на собственост винаги да правим проверка за завещание. Проверката установи завещание, с което родителите са оставили имота на друго лице. Продавачът — човекът, ползвал имота 15 години — не беше негов собственик. Брокерът нямаше как да открие това; то не е негова работа. Проверката спести парите на клиента ни.

Затова не е достатъчно да знаете, че имотът „е проверен“. Важно е да знаете какво точно е проверено, от кого и в какъв обхват.

Заблуда № 2: „Нотариусът ще провери всичко преди сделката“

Нотариусът има съществена роля и в рамките на нотариалното производство извършва предвидените от закона проверки. Това обаче не замества проверка от гледна точка на интересите на купувача — и разликата е критична, защото значителна част от риска възниква преди посещението при нотариуса.

В практиката сделката започва с предварителен договор: поемат се задължения, определят се срокове, извършват се плащания. Задатъкът по чл. 93 ЗЗД не е формалност — ако купувачът се откаже без основание, губи го; ако продавачът се откаже, дължи го в двоен размер. Работили сме и по двете хипотези: разпоредбата действа, но действа според това какво е записано в договора, който вече сте подписали. Ако проблемът бъде установен едва след предварителния договор, възможностите на купувача са значително по-ограничени — и фактът, че предстои нотариално изповядване, не решава нищо автоматично.

Тук има и още едно важно разграничение. Нотариусът е безпристрастен. Адвокатът, ангажиран от купувача, има друга функция — да защитава неговия интерес: не само дали сделката може да бъде извършена, а при какви условия купувачът следва да я извърши и как е защитен при проблем.

Кои клаузи на предварителния договор работят срещу Вас, сме описали подробно в „Пет червени флага преди да подпишете предварителен договор“ — от липсващите документи за собственост до необосновано високото „стоп капаро“ и натиска да подпишете „днес“.

Заблуда № 3: „Банката ще провери имота, щом ми отпуска кредит“

При покупка с кредит купувачът често приема, че щом банката е одобрила финансирането, имотът е проверен достатъчно. Това не е надежден извод. Банката проверява имота в рамките на собствената си процедура и с оглед на своите интереси: може ли имотът да служи като обезпечение и изпълнени ли са условията за отпускане на кредита.

Извън фокуса на банковата проверка остават въпроси, които са изцяло Ваши: има ли проблеми с прилежащите мазета, тавани, гаражи или паркоместа; съответства ли фактическото положение на одобрените строителни книжа; какви гаранции получавате от продавача; какви са последиците при неизпълнение от негова страна.

При покупка „на зелено“ разминаването е още по-осезаемо: банката ще финансира най-рано след завършен груб строеж (протоколът по чл. 181, ал. 3 ЗУТ), а погасителният план трябва да пасне на платежния график в предварителния договор — разминаване между двете може да Ви вкара в неизпълнение без вина.

Кое какво означава — Акт 14, Акт 15, „Акт 16“ — и какво проверяваме преди подпис, сме описали в „Имот на зелено: проверките преди да подпишете“.

Банката защитава своето обезпечение. Купувачът трябва да защити собствената си инвестиция.

Заблуда № 4: „Всеки адвокат може да направи проверка на имот“

Изглежда логично, но на практика може да се окаже съществена заблуда. Фактът, че един професионалист е адвокат, не означава, че специализира в сделки с недвижими имоти. Проверката не е справка в Имотния регистър — в зависимост от казуса тя изисква познания и практически опит по вещно, наследствено, семейно, облигационно, устройствено и строително право, кадастър и вписвания.

Особено при по-сложни сделки една на пръв поглед незначителна подробност, невидима в Имотния регистър, може да промени изцяло правния анализ. Няколко примера от практиката ни:

• продавачът може да не е собственик, защото съществува завещание, за което никой не подозира;
• стандартното удостоверение за тежести покрива 10 години назад — при наследствените имоти това почти никога не стига; правили сме проверки на веригата на собственост от 1899 г. насам;
• в историята на имота може да стои договор за продажба на наследство (чл. 212 ЗЗД) — законен инструмент, който обаче на практика се използва и за заобикаляне на чл. 33 ЗС; появи ли се, той е сериозен червен флаг;
• при учредяване на право на строеж нотариалният акт за суперфиция може да съдържа срокове, чието изтичане подкопава способността на инвеститора да Ви прехвърли това, за което плащате;
• имот, придобит със саморъчно завещание от лице без никаква връзка с починалия, е познат в практиката ни почерк на организирани имотни измами и не се купува без задълбочена проверка.

Затова, когато избирате адвокат за проверка на имот, не се ограничавайте до въпроса „Адвокат ли е?“ По-важният въпрос е: „Има ли практически опит именно в сделките с недвижими имоти?“ При сделка за стотици хиляди евро това е разумен въпрос.

Какво още показва практиката: дълговете и блокираните продажби

Проверката не пази само от „грешния продавач“ — тя пази и от имот, който после не можете спокойно да ползвате или продадете.

Дълговете на наследодателя. По наши данни всеки трети наследствен имот в сделките, по които работим, носи стари задължения към Топлофикация. В един от казусите ни натрупаният дълг надхвърляше 70 000 евро — след нашата намеса клиентът плати три до четири пъти по-малко и продаде без пречки, защото значителна част от такива стари задължения подлежи на оспорване, включително по давност. Това обаче не се случва от само себе си.

Съсобствеността между наследници. Достатъчен е един несъгласен наследник, за да блокира продажбата за всички — а купувач, подписал предварителен договор само с част от съсобствениците, поема риск, който третираме като самостоятелен червен флаг.

Целия този клас проблеми — включително втория ни казус със завещания, при който продавач дойде при нас преди продажбата и се оказа лишен от наследство със саморъчни завещания и на двамата си родители — сме разгледали подробно в „Проблемни наследствени имоти“.

Кога? Преди предварителния договор, не след него

Проверката има най-голяма стойност, когато купувачът още не се е обвързал. Установен преди подписването, проблемът Ви оставя всички опции: да поискате допълнителни документи, да поставите условия, да договорите механизъм за защита — или просто да се откажете. Открит след договора и плащането, същият проблем Ви поставя в положение да преценявате не дали искате имота, а как да прекратите договорни отношения, имате ли основание да искате връщане на платеното и какви са последиците от неизпълнението.

Затова добрата практика е проверката да не е последната стъпка преди нотариуса. Тя трябва да бъде една от първите. Юридическите проверки отнемат дни, не седмици — те никога не са тясното място на сделката и са частта, която не бива да се компресира.

Какво всъщност купувате?

При покупка на недвижим имот не плащате само за квадратни метри, гледка, етаж или локация. Плащате за правото на собственост върху конкретен имот при конкретни условия — и за възможността да упражнявате спокойно правата си върху него. Затова преди предварителния договор и преди съществено плащане е разумно да са изяснени поне три въпроса:

• Кой може да ми прехвърли имота?
• Какво точно придобивам?
• При какви условия и с какви рискове го придобивам?

Отговорът изисква повече от справка за тежести и повече от преглед на последния нотариален акт — изисква цялостен правен анализ на имота и на конкретната сделка. Именно затова професионалната юридическа проверка не е разход, който трябва да бъде спестен. Тя е инструментът, с който купувачът взема информирано решение, преди да е направил най-голямата си инвестиция.