Пет червени флага преди да подпишете предварителен договор

Покупката на недвижим имот е сериозна инвестиция, която обичайно е свързана със значителен финансов ангажимент. Именно затова подписването на предварителния договор не следва да се възприема като формална стъпка по пътя към нотариалната сделка. Напротив — това е моментът, в който страните поемат задължения, а купувачът следва да е наясно не само с условията на договора, но и с правното положение на имота, който възнамерява да придобие.

Какво представлява предварителният договор?

Предварителният договор е един от най-важните документи при покупката на недвижим имот. С него страните се споразумяват относно съществените условия на бъдещата сделка — предмета на продажбата, продажната цена, сроковете за сключване на окончателния договор, начина на плащане и останалите права и задължения на страните. С подписването му те поемат взаимно задължение в бъдеще да сключат окончателния договор. Основната функция на предварителния договор е да осигури сигурност в отношенията между страните през периода до окончателното прехвърляне на собствеността и да гарантира, че договорените условия няма да бъдат едностранно променяни.

Важно е да се има предвид, че предварителният договор сам по себе си не прехвърля правото на собственост. Собствеността преминава едва с подписването на окончателния договор във формата на нотариален акт, съответно с влизането в сила на съдебно решение, с което предварителният договор е обявен за окончателен. Именно в това се състои и неговото най-съществено правно значение. Ако една от страните откаже да изпълни задължението си да сключи окончателен договор, изправната страна разполага с възможността да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и да поиска съдът да обяви предварителния договор за окончателен. Постановеното съдебно решение замества окончателния договор и поражда същото действие по прехвърляне на собствеността, каквото би имал нотариалният акт.

Защо е важно имотът да е точно описан в договора?

Предметът на предварителния договор трябва да бъде описан по начин, който не оставя съмнение относно това кой точно имот ще бъде прехвърлен. В зависимост от конкретния случай описанието следва да включва данни за адреса, площта, етажа, границите или съседите, прилежащите помещения — например мазе или таван, идеалните части от общите части на сградата и от правото на строеж, когато е приложимо, както и данните от кадастралната карта. Това изискване има особено значение, когато се наложи предварителният договор да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Ако имотът не е достатъчно ясно описан, съдът може да срещне затруднения да постанови решение, което да замести окончателния договор.

Червен флаг №1: Отказ да бъдат предоставени документи за имота преди подписването

Преди да бъде анализирана дори една клауза от предварителния договор, следва да се установи дали лицето, което продава имота, действително разполага с правото да се разпорежда с него и дали върху имота няма вписани тежести или права на трети лица. Поради това необходимите документи за собственост и останалите относими документи следва да бъдат предоставени на купувача преди подписването на предварителния договор. В зависимост от конкретния случай проверката може да изисква анализ на нотариални актове и други документи за собственост, удостоверения за наследници, документи относно семейното положение и други документи, които имат отношение към придобиването на имота.

Нерядко в резултат на проверката се оказва, че лицето, което продава имота, не може самостоятелно да се разпореди с него. Например може да е необходимо участието на съпруг, наследник или друг съсобственик.

Колко скъпо може да струва пропуснатата консултация, показва казус от нашата практика само от изминалия месец. При нас дойде клиент, който беше подписал предварителен договор, без преди това да бъде консултиран от адвокат. Впоследствие насрещната страна поиска от него да върне полученото по договора капаро (задатък) в двоен размер. Благодарение на нашата намеса това не се случи — но подобен спор изобщо нямаше да възникне, ако договорът беше проверен преди подписването.

Особено важно е да бъде извършена и проверка за наличието на тежести върху имота. В практиката това обичайно се извършва чрез удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, издадено от Службата по вписванията, с начална дата на проверката от първия документ за собственост за имота. Тук е нужно внимание: стандартно предлаганата проверка обхваща само последните 10 години, а това често не е достатъчно — права и тежести могат да произтичат от документи и вписвания отпреди този период. Затова проверката следва да започва от първия документ за собственост, а не от произволно избрана начална дата. Целта е да се установи дали върху имота са вписани ипотеки, възбрани, искови молби или други права и обстоятелства, които могат да застрашат придобиването.

При наследствени имоти проверката следва да бъде особено внимателна. Освен документа за собственост и удостоверенията за наследници, в зависимост от конкретните обстоятелства може да е необходимо да бъде проверено и наличието на завещания, оставени от наследодателите. Това не е само теоретичен риск. При проверка на наследствен имот в рамките на конкретен казус от нашата практика установихме наличието на завещание, съставено преди десетилетия, за което продавачите не са знаели. Именно извършената от нас проверка позволи това обстоятелство да бъде установено преди сделката и да предпазим клиента ни от придобиването на имот от лица, които не са негови действителни собственици. Подробно за тези рискове сме писали в статията за проблемните наследствени имоти.

А какво се променя при имот „на зелено“?

При покупка на имот „на зелено“ проверката няма как да се ограничи до нотариалния акт за собственост върху земята или до документите, представени от инвеститора като доказателство за собственост. Тъй като бъдещият имот все още не е построен, следва да бъде установено какво точно се изгражда, въз основа на какви строителни книжа и на какво правно основание продавачът ще прехвърли собствеността върху бъдещия обект. В зависимост от етапа на строителството проверката може да обхване одобрените инвестиционни проекти, таблицата за площообразуване, разрешението за строеж, нотариалния акт за учредяване на право на строеж, както и съставените до момента актове и протоколи по време на строителството. Подробно за проверките при този вид покупка сме писали в статията за покупка на имот „на зелено“.

Отказът да бъдат предоставени тези документи преди подписването на предварителния договор е сериозен червен флаг.

Подписването на предварителен договор без предварителна правна проверка може да доведе до ситуация, при която купувачът вече е заплатил значителна сума, а впоследствие се установява, че продавачът не е собственикът, не може самостоятелно да прехвърли имота или върху имота съществуват права на трети лица. При спор продавачът може да не върне доброволно получената сума. В резултат на това купувачът може да бъде принуден да защитава правата си по съдебен ред — при значителна инвестиция това означава не само допълнителни разходи, но и продължителен период на несигурност.

Червен флаг №2: Продавачът не е собственик на имота

В резултат от правния анализ може да се установи, че лицето, което се представя за продавач, не е собственик на имота. Тази ситуация не означава непременно, че сделката е невъзможна, но означава, че трябва да бъде изяснено какви права действително притежава лицето и какво може да бъде предмет на прехвърлянето. Особено често подобен проблем възниква при сделки с имоти „на зелено“. Възможно е лице да е сключило предварителен договор със строителя за придобиването на бъдещ имот и впоследствие да желае да „продаде“ имота на трето лице. В този случай обаче лицето все още не е собственик на имота и не може да го продава като собственик. В зависимост от конкретната договорна конструкция може да се обсъжда прехвърляне на права по вече сключения предварителен договор. Тук е от съществено значение да бъде установен действителният собственик или носител на правата, както и да бъде изграден механизъм, който реално защитава купувача. В определени хипотези това може да наложи сключването на тристранно споразумение между купувача, действителния собственик и лицето, което първоначално е сключило договора със строителя. В практиката подобно споразумение понякога неправилно се нарича „тристранен договор“.

Още по-сериозна е хипотезата, при която при покупка на имот „на зелено“ се установи, че лицето, което се представя за продавач, не разполага с учредено право на строеж или с необходимото разрешение за строеж. В такъв случай купувачът следва да бъде изключително внимателен. Необходимо е да се изясни не само кой е собственикът на земята, но и какво е вещноправното основание за изграждането на сградата и за бъдещото придобиване на собствеността върху конкретния обект. В противен случай купувачът може да се ангажира с плащането на значителна сума за обект, за който не съществува достатъчна правна сигурност дали, кога и при какви условия ще бъде придобит като собственост.

Червен флаг №3: Прекалено кратък или прекалено дълъг срок до подписването

Обичайно между капарирането на имота и подписването на предварителния договор съществува определен период, през който страните уточняват условията на сделката. Именно през този период купувачът и неговите консултанти следва да могат да извършат необходимите правни проверки, да анализират документите и да уточнят начина, по който ще бъде финансирана покупката — със собствени средства и/или чрез банково финансиране, независимо дали ипотечен или потребителски кредит. Затова срокът между капарирането и подписването на предварителния договор следва да бъде разумен и балансиран.

Прекалено краткият срок

Прекалено краткият срок, особено когато купувачът е притискан — обикновено от брокера по сделката — да подпише предварителния договор почти незабавно, без да разполага с реална възможност да извърши правна проверка и да организира финансирането си, е сериозен сигнал за внимание. Още по-рискова е ситуацията, при която купувачът вече е дал значителна сума и му се поставя изборът да подпише договора в кратък срок или да понесе неблагоприятни последици за платеното капаро. Купувачът не следва да бъде поставян в положение, в което трябва да избира между това да подпише договор, който не е имал реална възможност да провери, и да загуби значителна сума.

Прекалено дългият срок

Твърде дългият период между капарирането и подписването на предварителния договор може да бъде проблем — този път за продавача. През този период имотът обичайно се изважда от активното предлагане и не се предлага на други потенциални купувачи. В същото време продавачът все още няма достатъчна гаранция, че сделката ще се осъществи, тъй като предварителният договор и задатъкът все още не са налице. Подобна ситуация може да бъде породена например от липса на яснота относно начина на финансиране на покупката. Следователно разумният срок следва да осигурява достатъчно време за извършване на необходимите проверки и организиране на финансирането, но същевременно да не поставя продавача в неопределеност за прекомерно дълъг период.

Червен флаг №4: „Съдържанието на договора не подлежи на преговори“

При покупка на имот „на зелено“ е обичайно строителят или инвеститорът да разполага със собствен проект на предварителен договор, който използва при продажбата на обектите в конкретния проект. Самото наличие на такъв проект не е проблем. Инвеститор, който сключва множество сходни сделки, естествено може да има разработен договор.

Червеният флаг е отказът да бъдат обсъждани условията на договора. Купувачът следва да има възможност да постави въпроси относно клаузите, които засягат неговите права и задължения, и при необходимост да предложи промени, които да осигурят разумен баланс между интересите на двете страни. Това е особено важно, защото договорът, изготвен от продавача или инвеститора, обичайно е структуриран от неговата гледна точка и може да съдържа множество механизми, които защитават основно неговите интереси. При правния анализ следва да бъде обърнато специално внимание на сроковете за строителство и въвеждане в експлоатация, последиците при забавяне, неустойките, отговорността за качеството на строително-монтажните работи, характеристиките и материалите, които ще бъдат използвани, възможността за промени в проекта, както и на условията за окончателното прехвърляне на собствеността.

Особено внимание към схемата на плащане

При покупка на имот „на зелено“ схемата на плащане е един от най-съществените елементи за защита на купувача. Договор, който предвижда практически цялата продажна цена да бъде платена още на ранен етап от строителството, поставя купувача в значително по-рискова позиция и е още по-голям червен флаг. От друга страна, разсрочването на част от продажната цена до по-късен етап — например до достигане на определена степен на завършеност или до въвеждането на сградата в експлоатация — може да създаде допълнителен стимул за инвеститора да изпълни своевременно поетите ангажименти. Това не означава, че съществува универсална схема на плащане, която е подходяща за всяка сделка. Същественото е схемата да бъде анализирана спрямо конкретния проект, етапа на строителството и останалите договорни механизми за защита на купувача.

Червен флаг №5: Искат ви необосновано висока сума като „стоп капаро“

Случай от нашата практика: особено рискова е ситуацията, при която преди купувачът да е получил и анализирал проекта на предварителен договор, от него се изисква да заплати значителна част от продажната цена, за да бъде преустановено предлагането на имота на трети лица. В подобен случай купувачът може да се окаже в ситуация, при която вече е платил значителна сума, а едва след това получава договор, чиито условия го поставят в изключително неблагоприятно положение. Например при сделка с имот в процес на строеж може да бъде поискано стоп капаро в размер на 10% от продажната цена. След заплащането му купувачът може да получи проект на предварителен договор, предвиждащ плащане на практически цялата цена още преди достигането на по-висока степен на завършеност, без достатъчно ясни гаранции относно качеството на строително-монтажните работи или конкретните характеристики и материали.

Тогава купувачът се оказва в особено неприятна позиция: ако не е съгласен с договора, той рискува да влезе в спор относно връщането на вече платената сума; ако приеме договора, може да поеме значителни рискове по самата сделка.

Затова преди плащането на значителна сума като „стоп капаро“ следва да бъдат изяснени предварително поне следните въпроси: каква е правната природа на сумата; при какви условия се връща; какви са последиците, ако купувачът се откаже; какви са последиците, ако продавачът се откаже; какво се случва, ако страните не постигнат съгласие по проекта на предварителния договор; дали платената сума ще бъде приспадната от продажната цена или ще има друго предназначение.

Най-добрият момент за откриване на проблем е преди подписването

Предварителният договор не е формалност, която трябва просто да бъде подписана, за да се стигне до нотариалната сделка. Той е договор, който създава конкретни права и задължения и може да доведе до значителни финансови последици за страните. Поради това правната проверка на имота и анализът на предварителния договор следва да бъдат извършени преди купувачът да поеме необратим или трудно обратим финансов ангажимент.

Проверката не трябва да се ограничава до това дали договорът „изглежда стандартен“. Необходимо е да се установи кой е собственикът, как е придобит имотът, има ли права на трети лица, има ли вписани тежести, може ли продавачът самостоятелно да извърши разпореждането, как точно е описан имотът и какви са условията, при които ще бъде сключен окончателният договор.

При имотите „на зелено“ проверката трябва да обхване и документите, които стоят зад бъдещия обект — правото на строеж, разрешението за строеж, одобрените инвестиционни проекти, площообразуването и документите по хода на строителството.

Защото най-добрият момент да бъде открит проблемът в една сделка е преди подписването на предварителния договор — когато все още има възможност той да бъде избегнат, договорът да бъде променен или сделката да не бъде сключена.