Удостоверение за търпимост: кога строежът е „търпим“, как се издава и какви рискове крие

Търпимите строежи и удостоверението за търпимост отново са във фокуса на обществения дебат. Зад привидно техническия документ обаче стоят реални рискове за всеки, който купува, продава или преустройва такъв имот. В този материал обясняваме — ясно и по същество — какво представлява търпимият строеж, при какви условия се признава, как протича процедурата по издаване на удостоверение за търпимост и защо този документ не е това, за което мнозина го приемат.

Все по-честите казуси около незаконното строителство изведоха на преден план нуждата от ясно разграничаване между законни, незаконни и търпими строежи и от последователно прилагане на нормативната уредба. Институтът на „търпимия строеж“ е въведен като изключение от общото правило за премахване на незаконното строителство: той предоставя правна защита и стабилизира статута на строежи, изградени без строителни книжа, като ги изключва от режима на принудително премахване и забрана за ползване — и позволява те да бъдат част от гражданския оборот и предмет на прехвърлителни сделки.

Какво Е и какво НЕ Е удостоверението за търпимост

Това е най-честото недоразумение — и източникът на най-скъпите грешки. Ето разграничението накратко:

Кога един строеж може да бъде признат за търпим

Строеж по смисъла на § 5, т. 38 ДР на ЗУТ, изграден без необходимите строителни книжа, може да придобие статут на търпим само ако са налице едновременно (кумулативно) предпоставките по § 16 ПР на ЗУТ или § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ. Законът урежда четири самостоятелни хипотези според периода на изграждане:

1. Строежи до 7 април 1987 г. (§ 16, ал. 1 ПР на ЗУТ)

Строежът трябва да е изграден в този период, за него да липсват строителни книжа и да е бил допустим съгласно действащите към момента на изграждането устройствени планове и правила или съгласно действащия ЗУТ. Съдебната практика последователно приема, че двете изисквания за допустимост са алтернативни, а не кумулативни — достатъчно е строежът да отговаря на едното.

2. Строежи от 8 април 1987 г. до 30 юни 1998 г. (§ 16, ал. 2)

Освен строежът да не е бил узаконен и да е допустим по тогавашните или сегашните устройствени правила, тук законодателят поставя допълнително условие — строежът да е бил деклариран от собствениците пред компетентните органи в срок до 31 декември 1998 г. Липсата на такава декларация изключва признаването за търпим.

3. Строежи от 30 юни 1998 г. до влизането в сила на ЗУТ (§ 16, ал. 3)

Изискванията са сходни с тези по ал. 2 — строежът да не е узаконен, да е допустим по приложимите устройствени правила, както и да е бил деклариран в шестмесечния срок от влизането в сила на закона.

4. Строежи до 31 март 2001 г. (§ 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ)

Тази разпоредба не отменя режима по § 16, а въвежда самостоятелно основание. Търпими могат да бъдат строежите, изградени до 31 март 2001 г., за които липсват строителни книжа и които са били допустими по действащите тогава разпоредби или по действащия ЗУТ. За разлика от хипотезите по ал. 2 и ал. 3, тук не се изисква деклариране.

Кога търпимост не може да бъде призната

Статут на търпим строеж не се признава на строежи, които не отговарят на посочените изисквания, както и на строежи в нарушение на специалните ограничения на закона. Такива са например строежи в:

• защитени територии, горски територии или в границите на недвижими културни ценности;
• случаи на съществени отклонения от строителните правила и нормативи;
• терени, чието предназначение не допуска съответното застрояване.

Именно тук се крие голяма част от практическия риск — удостоверение за търпимост, издадено за строеж, който по закон изобщо не може да бъде търпим, е порочно и не защитава приобретателя.

Какво позволява статутът на търпим строеж

Признаването на строежа за търпим има важни последици за собствениците и приобретателите — по отношение на преустройството, сделките и защитата срещу незаконосъобразни административни действия. § 53 от ПЗР на ЗИД на ЗУT (обн. ДВ, бр. 101 от 2015 г.) въвежда два режима, в зависимост от устройствения статут на строежа.

С постоянен устройствен статут (§ 53, ал. 1)

Когато търпимият строеж е предвиден за запазване по действащия ПУП, той се ползва с постоянен устройствен статут. Тогава в него могат да се извършват пристрояване и надстрояване, основни ремонти, реконструкции и преустройства (включително промяна на предназначението) и всички допустими строително-монтажни работи според действащия ПУП. В тази хипотеза, въведена през 2015 г., такива строежи по силата на самия закон се „приравняват“ на законни и за тях не се прилага забраната на чл. 148, ал. 7 от ЗУТ.

Без съответствие с ПУП (§ 53, ал. 2)

Когато търпимият строеж не съответства на предвижданията на действащия ПУП, режимът позволява само вътрешно преустройство, промяна на предназначението и ремонти — и то при две кумулативни забрани: да не се изменя външното очертание на сградата (в хоризонтално и вертикално отношение) и да не се правят нови или да се укрепват съществуващите носещи конструкции.

Търпим строеж и сделки с имоти

Правният статут на търпимия строеж възниква по силата на закона, когато строежът отговаря на кумулативните изисквания — но това не променя статута на незаконния строеж и не е акт, с който той се узаконява. Търпимостта гарантира едно: че строежът няма да бъде премахнат.

Върховният касационен съд категорично приема, че незаконен строеж може да бъде обект на прехвърлителна сделка, като този факт се доказва с удостоверение за търпимост. Изискването за удостоверяване в нотариалното производство има ясна цел — да уведоми приобретателя за риска, че придобива незаконен строеж, който при определени обстоятелства би могъл да бъде премахнат или да не може да се ползва по предназначението, за което го купува.

Процедура по издаване на удостоверение за търпимост

За да докаже статута на строежа пред нотариус, собственикът трябва да се снабди с удостоверение за търпимост. Процедурата е административна и преминава през няколко етапа.

Кой издава и кой може да поиска издаване

Удостоверението се издава от главния архитект на общината, на чиято територия се намира строежът. За строежи от четвърта, пета и шеста категория в Столична община компетентен е главният архитект на съответния район.

Право да поискат издаване имат собственикът (лично или чрез пълномощник), носителят на ограничено вещно право на строеж, както и лице с право да строи по силата на специален закон. Процедурата започва с подаване на заявление по образец в деловодството на съответната общинска или районна администрация (за Столична община образецът е публикуван на сайта на Направление „Архитектура и градоустройство“).

Необходими документи

Законът не изброява изчерпателно документите, затова практиката на общините се различава и органът може да поиска и допълнителни. Най-често се изискват:

1. Документ за собственост (или удостоверяващ вещно право на строеж/право да се строи); при наследяване — и удостоверение за наследници;
2. Нотариално заверено съгласие от съсобствениците, когато имотът е съсобствен и не всички участват в производството;
3. Доказателства за периода на изграждане — нотариално заверени декларации по § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ, както и други писмени доказателства по ГПК;
4. Удостоверение от общината, че за строежа не се съхраняват строителни книжа;
5. Актуални кадастрални скици на поземления имот и сградата;
6. Геодезическо заснемане от правоспособен инженер-геодезист (местоположение, площ, етажност, отстояния до имотните и регулационните граници);
7. Конструктивно становище от инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност — един от ключовите документи, със становище за допустимостта на строежа;
8. Нотариално заверени съгласия от собствениците на съседни имоти, когато има намалени отстояния;
9. Снимков материал на сградата от всички страни и по цялата ѝ височина;
10. При незаконност поради отклонение от строителни книжа — части от одобрен проект и/или разрешение за строеж;
11. Документ за платена такса (по ЗМДТ и наредбата на общинския съвет); към момента в Столична община таксата е 253,86 евро;
12. Нотариално заверено пълномощно, когато заявлението се подава чрез пълномощник;
13. Други документи по указание на администрацията (напр. декларация по чл. 43 от АПК, копия от действалите ПУП и др.).

Изброените документи не са задължителни във всеки случай — обемът им зависи от особеностите на строежа и практиката на конкретната община.

Проверка, срок, такса и обжалване

Първо администрацията проверява дали заявлението е подадено от собственик. Ако е подадено от фактическия извършител на незаконното строителство, то не се разглежда по същество и се постановява отказ. При изпълнено изискване следва проверка по същество — налице ли са предпоставките за търпимост, спазени ли са отстоянията и другите приложими изисквания.

Срокът за произнасяне варира между общините — обикновено от 14 до 30 дни; в Столична община е 30 дни, като при нужда от допълнителни документи производството може да се удължи.

Издаденото удостоверение не подлежи на самостоятелно обжалване (то е благоприятен акт за заявителя). Отказът обаче подлежи на съдебен контрол пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването.

Каква е реалната правна сила — и защо това е важно за Вас

Тук е сърцевината, която често се пропуска. Преобладаващото становище на Върховния административен съд е, че удостоверението за търпимост е документ с удостоверителен характер, чието значение е ограничено основно до нотариалното производство при сделки.

В производства по установяване и премахване на незаконни строежи административният орган и съдът са длъжни да извършат самостоятелна преценка на фактите и да установят налице ли са изискванията за търпимост — независимо дали е издадено удостоверение. С други думи: представянето на удостоверение за търпимост не освобождава органа и съда от задължението сами да изследват търпимостта на строежа.

Оттук идва и реалният риск за добросъвестния купувач. Ако констатациите в удостоверението са неправилни и впоследствие се окаже, че строежът подлежи на премахване, се стига до абсурда, при който държавата противопоставя на добросъвестния приобретател собствената си незаконосъобразна удостоверителна дейност. Ако удостоверението е създадено, за да осигури участието на строежа в гражданския оборот, но не защитава доверилия се на него, самата му функция се обезсмисля. Затова именно тук предварителният правен анализ спестява най-скъпите грешки.

Заключение

Търпимите строежи са обекти на гражданския оборот — по отношение на тях се прилагат общите институти на гражданското право: прехвърляне на собственост, наследяване, делба, учредяване и прехвърляне на ограничени вещни права, ипотекиране и други разпоредителни сделки. Но заради спецификите на режима, възможните рискове и съвкупността от административни процедури е задължително предварително да се направи цялостен правен анализ, който да прецени дали строежът отговаря на предпоставките за търпимост, какъв е устройственият му статут и какви са приложимите процедури.

Често задавани въпроси

Удостоверението за търпимост узаконява ли строежа?

Не. То удостоверява, че строежът отговаря на условията за търпимост и няма да бъде премахнат, но не превръща незаконния строеж в законен.

Задължително ли е удостоверение за търпимост при продажба?

При сделка с такъв строеж законът изисква търпимостта да бъде удостоверена в нотариалното производство — именно с удостоверение за търпимост. То уведомява купувача за естеството и риска на придобивания обект.

Колко струва и за колко време се издава?

Таксите се определят по ЗМДТ и наредба на общинския съвет. В Столична община таксата към момента е 253,86 евро, а срокът за произнасяне е 30 дни (може да се удължи при нужда от допълнителни документи). В други общини срокът е между 14 и 30 дни.

Може ли търпим строеж да се пристроява или надстроява?

Зависи от устройствения статут. При постоянен устройствен статут (§ 53, ал. 1) — да, включително пристрояване, надстрояване и преустройство, но при пълна процедура по ЗУТ. При несъответствие с ПУП (§ 53, ал. 2) — само вътрешно преустройство и ремонти, без промяна на външното очертание и без намеса в носещите конструкции.

Може ли да се обжалва?

Самото удостоверение не подлежи на самостоятелно обжалване. Отказът за издаване подлежи на обжалване пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването.

Наследява ли се и може ли да се ипотекира търпим строеж?

Да. Търпимите строежи са обект на гражданския оборот и спрямо тях се прилагат общите институти — продажба, наследяване, делба, ипотека и други разпоредителни сделки.

Източници и съдебна практика

• Решение № 9425 от 26.10.2022 г. по адм. д. № 3551/2022 на ВАС, II отд.;
• Решение № 391 от 23.10.2019 г. по адм. д. № 326/2019 на Административен съд — Стара Загора (в сила от 08.11.2020 г.);
• Решение № 1790 от 13.02.2017 г. по адм. д. № 8356/2016 на ВАС, II отд.;
• Решение № 60087 от 28.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3984/2020, II г. о.;
• Решение № 1019 от 25.01.2017 г. по адм. д. № 7545/2016 на ВАС, II отд.;
• Решение № 832 от 25.01.2023 г. по адм. д. № 5245/2022 на ВАС, II отд.;
• Галина Солакова, „Незаконно строителство — нормативна уредба, същност, последици. Удостоверение за търпимост на незаконен строеж“, Асоциация на българските административни съдии.

Материалът има образователна цел и представя общия правен режим към момента на публикуване. Той не представлява правен съвет по конкретен случай. За преценка на Вашата ситуация се консултирайте с адвокат.