Имот „на зелено“: кои проверки са задължителни преди да подпишете

Покупката на имот „на зелено“ е сред най-предпочитаните начини за придобиване на ново жилище — по-ниска цена, избор на етаж и разпределение, разсрочено плащане. Но купувачът плаща за обект, който още не съществува, и рискът е чувствително по-висок. Затова проверката не започва с предварителния договор, а с документите зад него.

Какво представлява имотът „на зелено“

Законът не съдържа легална дефиниция. В практиката под „имот на зелено“ се разбира имот в сграда, чието строителство още не е приключило — сграда, за която строителството не е започнало, е в процес на изграждане, или е завършена, но не е въведена в експлоатация. Към момента на покупката бъдещият имот съществува единствено в одобрените проекти, разрешението за строеж и останалата строителна документация.

Проверка №1: кой има право да строи

Преди какъвто и да е анализ на договора трябва да е ясно на какво правно основание продавачът изгражда сградата. Възможни са две основни хипотези: продавачът е собственик на поземления имот, или не притежава земята, но в негова полза е учредено право на строеж.

Когато се строи въз основа на право на строеж, особено внимание изисква нотариалният акт, с който то е учредено — там често има срокове за започване и завършване, условия за погасяване на правото или други ограничения, засягащи пряко купувача. Ако строителството вече върви, се проверява дали тези срокове са спазени.

Собствеността върху земята

Проверката не приключва с това кой е собственик. Проследяват се цялата история на собствеността и правата на трети лица, които биха могли да я засегнат:

• поредицата от придобивни основания и евентуални прекъсвания във веригата;
• съдебни спорове, вписани ипотеки, възбрани, искови молби;
• други вписани обстоятелства, ограничаващи собствеността.

Когато имотът е образуван чрез обединяване или разделяне, проверката обхваща и историята на първоначалните имоти — проблем в някой от тях може да застраши целия проект.

Строителната документация

След като е установено, че инвеститорът има валидно право да строи, се анализира дали строителството е законно и съответства на одобрените проекти. Проверката обичайно включва разрешението за строеж и влизането му в сила, одобрените инвестиционни проекти, таблицата за площообразуване, съставените актове и протоколи, евентуални изменения на проекта и заповеди за спиране или възобновяване.

Особено внимание изискват случаите, в които на купувача се показват само идейни проекти или рекламни визуализации. Именно одобрените строителни книжа — а не рекламните материали — показват как реално ще изглежда сградата.

Инвеститорът и строителят

Понятията инвеститор, възложител, строител и продавач често се използват като синоними, но не съвпадат. Възложител (по ЗУТ) е собственикът на земята или носителят на правото на строеж — обичайно той е продавач по предварителния договор. Строителят изпълнява строително-монтажните работи по договор с възложителя. В практиката двете качества нерядко принадлежат на различни дружества, затова проверката обхваща и двете. Понякога дружеството, което реално изгражда сградата, е различно от това, което Ви продава — само по себе си това не е порок, но купувачът трябва да е наясно защо е така и кой отговаря пред него за строителството, гаранциите и прехвърлянето на собствеността.

Преди подписване се проверяват актуалното правно състояние на дружеството, представителната власт на подписващите, наличие на ликвидация или несъстоятелност, съдебни производства и публично достъпни данни за дейността. Изследва се и историята като инвеститор — реализирани проекти, спазени ли са сроковете, известни ли са сериозни проблеми по вече завършени обекти. Репутацията често е най-добрият индикатор.

Част от тези проверки е разумно да завършат с официални документи, изискани преди подписването: удостоверение за наличие или липса на публични задължения по чл. 87 ДОПК, издадено от НАП за дружеството продавач; справка в Централния регистър на длъжниците към Камарата на частните съдебни изпълнители; и проверка в окръжния съд по седалището, че срещу дружеството не е открито производство по несъстоятелност, както и за заведени срещу него дела.

Доброто финансово състояние към момента на проверката не гарантира, че инвеститорът няма да изпадне в неплатежоспособност по-късно. Затова оценката на риска не се основава само на финансови показатели, а на цялостния правен анализ. И най-задълбочената проверка обаче не компенсира небалансиран договор.

Предварителният договор — основната защита на купувача

Важно: с предварителния договор купувачът не придобива собственост. Договорът създава задължение продавачът да построи и прехвърли имота при определени условия, а купувачът да плати цената. До нотариалния акт продавачът остава собственик — при недобросъвестност би могъл да се опита да продаде същия имот и на друго лице. Затова договорът трябва да предвижда ефективни защити (напр. неустойка) и да урежда ясно поне:

• точното индивидуализиране на обекта и продажната цена с начина на плащане;
• степента на завършеност и вложените материали, когато това е договорено;
• сроковете за отделните етапи, за въвеждане в експлоатация и за окончателния договор;
• начина на предаване на владението;
• отговорността при неизпълнение (неустойки) и гаранционните срокове.

Отделно от документите за имота, самият проект на предварителен договор носи свои предупредителни знаци — искане на висока сума като „стоп капаро“ преди да сте видели договора, отказ условията да бъдат обсъждани, натиск със срокове. Обобщили сме ги в статията пет червени флага преди да подпишете предварителен договор.

Сроковете тежат колкото цената

Честа слабост е липсата на ясни срокове — договорът съдържа само „ориентировъчни“ дати или оставя изпълнението изцяло на волята на инвеститора. Това силно затруднява търсенето на отговорност за забавяне. Препоръчително е да има конкретни срокове за етапите, за въвеждането в експлоатация и за окончателния договор.

Инвеститорите често отказват срок за въвеждане в експлоатация с аргумент, че то зависи от административните органи, и се ангажират единствено да подадат документите. Това не е достатъчна защита — договорът следва да предвижда и отговорност при необосновано забавяне на процеса.

Неустойките не са формалност

При покупка „на зелено“ неустойката е един от най-важните инструменти за защита. Освен обезщетителна, тя има и превантивна функция — създава финансов стимул инвеститорът да изпълни точно и в срок. Може да се уговори при забава в строителството, неспазен срок за въвеждане в експлоатация, отказ за сключване на окончателен договор, продажба на имота на друго лице и други съществени нарушения. Размерът трябва да е съобразен с възможните вреди.

Схема на плащане и банково финансиране

При покупка „на зелено“ плащането почти винаги е разсрочено — инвеститорът използва средствата за финансиране на етапите. Обичайно част от цената се плаща при подписване, а останалото при достигане на определени етапи, най-често обвързани със: завършване на грубия строеж, Акт образец 15, въвеждане в експлоатация и сключване на окончателния договор.

Добра практика е част от цената да остане дължима след въвеждането в експлоатация — така инвеститорът има стимул да приключи административните процедури, а интересите на страните остават балансирани.

Когато покупката се финансира с ипотечен кредит, договорът трябва да е съобразен с изискванията на банката. Най-ранният момент за учредяване на ипотека върху бъдещия обект е след груб строеж — тогава правото на строеж се трансформира в право на собственост. Не всички банки обаче финансират на този етап; с напредване на строителството и особено след Акт образец 15 възможностите се разширяват, тъй като рискът за кредитора намалява. Ако договорът предвижда плащания, несъответстващи на условията за кредит, купувачът може да се окаже в невъзможност да изпълни в срок — затова схемата се съгласува с банката предварително.

Етапите на строителството — накратко и точно

Термините Акт 14, Акт 15, Акт 16 и „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“ често се използват неточно, макар да удостоверяват различни етапи. Разграничението има пряко значение, защото с тези документи се свързват плащанията, банковото финансиране и моментът на окончателния договор.

• Акт образец 14 (приемане на конструкцията) удостоверява, че изпълнената конструкция съответства на проекта; съставя се без участие на държавен/общински орган. Той не е удостоверяване на груб строеж.
• Протоколът по чл. 181, ал. 3 ЗУТ удостоверява „груб строеж“ (изпълнени ограждащи стени и покрив). Едва тогава обектите могат да се индивидуализират като имоти и да се ипотекират — затова банките искат именно него. Подробно: „Акт 14 — какво удостоверява и кога е безопасно да се плати“.
• Акт образец 15 е констативният акт за годност; с него строителят предава завършения строеж и документацията. Не дава право сградата да се ползва.
• „Акт 16“. Повечето жилищни сгради (четвърта и пета категория) се въвеждат в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация — за тях протокол образец 16 не се съставя. Протокол образец 16 и последващо Разрешение за ползване има при първа, втора и трета категория.

Нотариален акт, владение и гаранции

Собствеността се придобива с окончателния договор във формата на нотариален акт, който след това се вписва в Имотния регистър. Преди изповядване трябва да са изпълнени договорените условия. Договорът следва ясно да урежда кога възниква задължението за нотариален акт, в какъв срок страните се явяват пред нотариус и какви са последиците при отказ — иначе прехвърлянето може да се отлага неопределено.

Придобиването на собствеността и получаването на фактическата власт са различни моменти. Предаването на владението (след въвеждане в експлоатация, едновременно с нотариалния акт или по изключение по-рано) се удостоверява с приемно-предавателен протокол — с дата, страни, описание на имота, степен на завършеност, недостатъци и предаване на ключове и документи.

Видимите недостатъци при приемането следва да се опишат в протокола. Това не отнема правата при скрити дефекти, но улеснява доказването при спор. Гаранционните срокове за строително-монтажните работи (Наредба № 2 от 2003 г.) започват от въвеждането в експлоатация; в договора могат да се уговорят и по-дълги.

Паркоместа, тераси, складове и идеални части

Покупката обикновено започва с апартамента, но прилежащите обекти — паркомясто, склад, дворна или покривна тераса, идеални части от земята — имат различен правен режим и се анализират самостоятелно. За всеки от тях трябва да е ясно как е отразен в строителната документация, какъв е правният му статут, как ще бъде прехвърлен и какви права реално придобива купувачът. Тези детайли определят не само удобството, но и бъдещата пазарна стойност.

Заключение

Честа грешка е предварителният договор да се разглежда като единствения документ за проверка — клиенти често искат само „да хвърлим едно око“ на договора. Това създава измамно усещане за сигурност: договорът не може да се оцени изолирано от документите, върху които се основава. Покупката „на зелено“ може да е отлична възможност, но изисква информирано решение след задълбочен анализ на конкретния проект — не доверие в обещания или в рекламни материали. Най-добрата защита на купувача не започва, когато възникне проблем, а много преди подписването на първия договор.