Покупка на имот в България — пълен наръчник

Покупката на жилище в България минава през няколко последователни стъпки — от първата среща за кредита до смяната на партидите за комуналните плащания — и обикновено отнема между шест и десет седмици от избора на конкретен имот до получаването на ключовете. В процеса ще имате нужда от трима различни професионалисти: кредитен консултант, който казва колко можете да си позволите; брокер на недвижими имоти, който намира имота и води преговорите; и адвокат, който проверява имота и съставя договорите. Точно в този ред. Този наръчник показва кой какво е длъжен да прави на всяка стъпка — за което трябва да го държите отговорен — кога е моментът за всяка проверка и кои са грешките, които струват най-скъпо.

Принципът, върху който е построен наръчникът, е ясен: всяка отделна задача се възлага на професионалист в съответната област — и най-добре на професионалисти, които работят като един екип по цялата сделка. Купувачът, който сглобява сам парчетата, плаща за всяко разминаване между тях.

Проверката на имота отнема 1 работен ден, когато документите са налични. Ако предстои капаро или предварителен договор, свържете се с нас преди плащането. Ще ви кажем кои документи да поискате от продавача и ще ви поканим на среща в офиса.

Стъпка 1. Срещата с кредитния консултант — колко всъщност можете да си позволите?

Ако разполагате с достатъчна сума пари, за да закупите имота без банково финансиране, можете да прескочите тази част, както и всичко, което е свързано с банковото финансиране.

Преди да започнете да ходите по огледи — и дори преди първата среща с брокер — трябва да знаете отговора на въпроса: какъв размер кредит можете да получите от банката. Това е работата на кредитния консултант — вписан в регистъра на БНБ, работещ с всички банки, а не за една от тях. Обръщаме внимание: тук говорим за независим консултант, а не за служител на определена банка. Клиент с изяснен бюджет търси целенасочено, вместо да обикаля огледи на имоти, които не може да финансира.

На тази среща се прави преценка на Вашия т.нар. рисков профил: какви са доходите Ви, как се доказват, какви задължения имате — и въобще всичко, за да изглеждате максимално убедително в очите на банката. Понякога след тази среща покупката се отлага с няколко месеца, защото доходите още не достигат. Това не е провал, а означава, че рискът да влезете в сделка, без да знаете колко пари можете да получите, е покрит навреме.

Ако профилът Ви е подходящ, получавате синтезирана информация за най-добрите три банкови оферти от всички събрани, конкретните специфики на всяка и кое „може да мине“ в коя банка, без да се нарушават вътрешните ѝ правила за кредитиране. Това е безценен know-how, който освен че може да Ви спести хиляди левове от лихви, може и да направи една невъзможна сделка възможна.

Тук се прави и сметката, която най-често изненадва купувачите — разноските по сделката, общо около 7% върху продажната цена: местен данък за придобиване (за София — 3%), нотариална такса (около 1%), такса за вписване в Агенцията по вписванията (0,1%) и брокерската комисионна. Тези пари не се финансират с кредита — плащат се със собствени средства, преди усвояването му. Реалният бюджет за покупка е т.нар. самоучастие плюс тези около 7%, заедно с резерва за преместване и ремонт.

Две правила от практиката, които тук спестяват най-много пари и нерви:

Високият доход не означава автоматично висок кредит. Банката гледа съотношението дълг/доход — месечните вноски по всички задължения (заедно с бъдещата ипотечна) не бива да надвишават около 50% от дохода. Потребителски кредит, лизинг за автомобил и използвани лимити по кредитни карти смъкват тавана осезаемо, колкото и добра да е заплатата.

Важно е не само колко печелите, а как доходът се доказва. Свободна професия, граждански договори, доходи от чужбина — всичко това може да послужи като основа за финансиране от страна на банката, но всяка банка го разглежда по различен начин. Затова отказ от една банка не е присъда: първо се търси причината, а след това и банката, чиито критерии пасват на профила.

Стъпка 2. Срещата с брокера — какво всъщност търсите?

Голяма част от българите не искат да работят с консултант по недвижими имоти (т.нар. брокер). Причините можем да обобщим така: в повечето големи агенции за имоти брокерът е момче или момиче под 30 години, без образование и натрупан житейски опит, което обаче съветва хора за може би най-важното им финансово решение в живота — покупка на имот за стотици хиляди евро. Освен това той не се ангажира с документалната обезпеченост на сделката и кара клиента сам да обикаля институциите за документите, необходими за нотариалното изповядване. Понякога брокерът дори не е виждал документа за собственост на имота, който продава, преди някой да поиска да го купи и да заплати стопиращ депозит (т.нар. стоп капаро).

Разбира се, това не винаги е така — на пазара на недвижими имоти има и хора, с които работата за Вас ще бъде удоволствие. Този наръчник Ви показва как да ги различите.

Първата работна среща с брокера не е на огледа, а е разговор в неговия офис — ако той няма такъв, това е огромен червен флаг. Там разглеждате как изглежда мечтаният дом, къде се намира (локация, локация, локация), в какво състояние е, на кой етаж, в какъв тип строителство (тухла, панел, ЕПК и др.), с какво изложение, с какви други специфики. От тази среща получавате реалистична оценка колко струва домът от Вашите представи — преди да сте харесали конкретен апартамент, който е извън бюджета Ви.

Един от първите въпроси, които опитният брокер ще Ви зададе, е: „Ходихте ли вече по огледи?“ Отговорът му казва много. Ако търсите отдавна в ограничен периметър и сте изгледали всичко, което се предлага там, без да купите — най-вероятно очакванията за цена или състояние са разминати с пазара. Именно това разминаване брокерът трябва да изчисти още в разговора, а не след десетия оглед.

Защо редът „първо кредитният консултант, после брокерът“ пести време на всички: купувачите обикновено са работещи хора, които правят огледи след работа. Без изяснен бюджет броят на огледите неизбежно расте — а времето е ресурсът, който най-малко достига.

Защо Ви е собствен брокер, а не „брокерът от обявата“?

Купувачът, който тръгне сам, среща три проблема, за които обикновено разбира късно:

• Морето от фалшиви обяви. Значителна част от офертите в интернет са примамки — имоти, които не съществуват или отдавна са продадени, публикувани, за да съберат телефонни номера. В практиката ги наричат „набирателни обяви“.
• Реномето на отсрещната агенция. Купувачът рядко познава агенцията, която предлага имота. Ако тя е некоректна, той става жертва на нелоялните ѝ търговски практики — със загубено време, разочарование и нерядко загубени пари.
• Комисионната към чужд брокер. Пазарът е организиран така, че брокерът на продавача очаква комисионна и от купувача. Как Ви се струва да платите на човек, когото не познавате и не сте избирали да работи за Вас? Ако разполагате със собствен брокер, той вместо Вас осъществява контакта с отсрещната агенция и Ви защитава от тези практики, като представлява Вашия интерес — и дължите възнаграждение само на него.

Стъпка 3. Огледите и „стоп капарото“ — първите пари на масата

След като вече знаете какво търсите и колко струва то, както и най-важното — че можете да си го позволите, започвате огледи на различни имоти, които работещият само за Вас брокер Ви уговаря. Когато намерите имота, брокерът на продавача (или самият продавач) най-често ще поиска да „капарирате имота“, т.е. да заплатите сума, която гарантира, че имотът се запазва за Вас, докато тече проверката му и се уточняват детайлите, включително възможността да предложите цена под тази, на която имотът се предлага за продажба.

Стандартно отношенията Ви с продавача или неговата агенция за недвижими имоти се уреждат с договор, който е възприел различни наименования в практиката — договор за гаранция, депозитна разписка, договор за резервация и др. Имената варират — правните последици не толкова. Точно затова този първи документ не е формалност: в него се урежда при какви условия депозитът се връща (например ако проверката открие тежести) и при какви се губи.

Стъпка 4. Адвокатът — преди да платите пари, а не след това

В „стандартното“ развитие на пазара на имоти, в който всеки Ви плаши, че ще изпуснете имота, който сте харесали, адвокатът се появява чак след като стоп капарото е платено — за да прегледа документите. Някои клиенти дори искат „само да им се прочете предварителният договор“, което е пълен абсурд, защото само недостатъчно сериозен адвокат би се съгласил, без да направи пълен правен анализ на собствеността, да чете договор, който не е ясно на какви права стъпва.

Немалко купувачи пропускат адвоката и на следващата стъпка — подписват предварителен договор без правен анализ на собствеността и без защита в клаузите. Проблемите идват после, когато струват в пъти повече.

Правилната последователност е друга: адвокатът влиза преди първите пари. Когато адвокат, брокер и кредитен консултант работят като един екип, правното състояние на имота Ви е ясно още преди да оставите стоп капарото.

Едно изискване към избора на Вашия адвокат: за него сделката с недвижим имот не бива да е „между развод в съда сутринта и посещение в полицията следобед“. Опитът му трябва да е концентриран в имотните сделки. Какво покрива правният анализ и кой го върши, сме описали в Адвокат за недвижими имоти в София. За целта поискайте референция. Подробно за това кой какво проверява и защо брокерът, банката и нотариусът не заместват адвоката на купувача — в статията „Трябва ли Ви адвокат при покупка на имот?“.

Стъпка 5. Оценката на имота — числото, което определя кредита

Между договора за стоп депозит и предварителния договор обикновено има 10–14 календарни дни. Използвайте ги за пазарна оценка от лицензиран оценител, с когото работи избраната от Вас банка. Кой оценител — тук мнението на кредитния Ви консултант е най-ценно: от опита си с конкретната банка той знае кой би бил най-полезен във Вашия случай.

Защо оценката е критична, показва един от най-честите казуси от практиката:

Стъпка 6. Предварителният договор — тук се върши най-важната работа

Предварителният договор за покупко-продажба е възловият документ на цялата сделка, по три причини.

Първо, съдържанието му трябва да пресъздава всички основни параметри на бъдещия нотариален акт. Аргументът „това ще го включим в нотариалния акт, сега не е нужно“ не е валиден: всяка следваща промяна изисква съгласието и на двете страни, а всяка от тях гони собствения си интерес.

Второ, предварителният договор дава на изправната страна специално право — по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните може да иска от съда да обяви договора за окончателен: съдебното решение замества волята на отказалата се страна.

Трето, при виновно неизпълнение купувачът губи платения задатък, а продавачът го дължи в двоен размер (чл. 93 ЗЗД). Реални пари, реален риск.

Работата на адвоката тук е пълният правен анализ: справки в множество регистри — заявени по правилния начин, защото формално извършената справка не дава същия отговор — анализ на собствеността на имота, на продавача, на строителните книжа. Най-общо: въпроси за имота и въпроси за лицата. Кои са червените флагове, при които не се подписва — в „Пет червени флага преди да подпишете предварителен договор“; какви са специфичните рискове при наследствен имот — в „Проблемни наследствени имоти“; а при покупка в строеж — в „Имот „на зелено“ — какви проверки да направите“.

И едно условие, което обединява правната и финансовата линия: начинът на плащане в договора трябва да отчита банковото финансиране. Ако продажната цена не е уговорена с оглед на това, че част от нея идва от кредит (със съответните срокове и условия на банката), купувачът може да се окаже в невъзможност да изпълни най-важното си задължение — да плати в срок. Затова добрата практика включва и защитна клауза, обвързана с одобрението на кредита.

Стъпка 7. Финалното одобрение на кредита

След предварителния договор е моментът за финалното одобрение (възможно е и по-рано). Одобрението стои върху два въпроса:

• Ще финансира ли банката клиента? Достатъчни ли са доходите за исканата сума и има ли самоучастие — собствени средства за поне 10% от цената (а на практика повече, ако оценката е под договорената цена — вж. стъпка 5).
• Ще финансира ли банката този конкретен имот? Може ли имотът да бъде приет като обезпечение, върху което банката да учреди ипотека. Какво точно проверява банката, докъде назад и какво остава извън проверката ѝ — в „Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?“.

Двата въпроса са независими — и това изненадва много купувачи:

И още едно: предварителното одобрение не е финалът. След избора на имот идват оценката, проверката на документите, комуникацията с банката и конкретните ѝ изисквания — процесът се води до самото усвояване.

Тук е мястото и на най-важния съвет от цялата финансова линия:

Стъпка 8. Нотариалният акт — как минава денят на сделката?

Ако всичко по пътя е свършено както трябва, сделката при нотариуса е почти формалност. „Почти“, защото изборът на нотариус също има значение — практиката познава случаи, в които небрежно изповядана сделка е струвала на купувача самия имот. И тук разчитате на адвоката си: той осигурява проекта на нотариалния акт с всички нужни за Вас гаранции и се грижи за снабдяването с удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания — документ, наричан в практиката УВТ — за да платите цената в срок при имот без тежести.

Ето как протича денят, разказан от човек с над 1000 изповядани сделки в една от най-стриктните нотариални кантори в София.

При нотариуса се носят оригинали на документите. Явявате се с валидни лични документи; ако не разбирате български, Ви придружава преводач. Нотариусът прави своите проверки — в НБД „Население“, базата данни на нотариусите, в системата на МВР за българските лични документи, в НАП за задължения на страните и др.

Всеки участник подписва задължителните декларации — по чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, по чл. 74, ал. 2, т. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, по Закона за мерките срещу изпирането на пари и други — както и молба до нотариуса: той трябва писмено да бъде помолен да се ангажира със сделката. В нотариалния акт страните декларират, че посочената цена е действително уговореното плащане — под страх от наказателна отговорност и при спазване на ЗМИП и Закона за ограничаване на плащанията в брой.

След като нотариусът се увери в самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се и във валидността на документите, нотариалният акт се прочита на глас. Продавач и купувач заявяват, че са съгласни със съдържанието, подписват, нотариусът полага подписа и печатите си, окомплектова преписката (обикновено поне 6 екземпляра на акта) и я внася в Агенцията по вписванията — Имотен регистър, където актовете се вписват до 15:30 часа същия ден.

Когато част от цената идва от ипотечен кредит, веднага след изповядването на покупко-продажбата (с която купувачът вече е собственик) се вписва и ипотеката на банката: законна — по молба с нотариално заверен подпис на представител на банката, като оригиналът на договора за кредит се представя на съдията по вписванията; или договорна — със самостоятелен нотариален акт. В деня на сделката в огромния брой случаи се представя и т.нар. писмо за ангажимент (банково удостоверение) — документ от финансиращата банка, обикновено адресиран до продавачите, в който се посочва, че на купувача е отпуснат кредит и при какви условия ще бъдат наредени парите.

Стъпка 9. Усвояването на кредита — кога продавачът си получава парите?

Няколко дни след сделката банката получава от нотариуса (често със съдействието на кредитния консултант, брокера или адвоката на купувача) документите за вписания акт и вписаната ипотека — и отпуска договорената сума по Вашата сметка. Вие я нареждате с платежно нареждане към продавача, по уговорения в договорите ред. Едва с това плащане най-важното задължение на купувача е изпълнено докрай.

Стъпка 10. Ключовете

Предаването на владението става по уговорения в договора ред — обикновено с приемо-предавателен протокол, в който се описват състоянието на имота, показанията на измервателните уреди и предадените комплекти ключове. Протоколът е и отправната точка за партидите в следващата стъпка.

Стъпка 11. Смяната на партидите — последната административна обиколка

С протокола и нотариалния акт се прехвърлят партидите за ток, вода, топлофикация и газ (ако имотът е газифициран), урежда се отношението с етажната собственост (домоуправителя) и се проверява декларирането на имота за местни данъци и такси. Едва след тази обиколка сделката е приключена и административно.

Правилата при всички доставчици са сходни. Срокът за пререгистрация е 30 дни от придобиването (при наследяване Софийска вода допуска 60). Заявлението се подава лично от новия собственик или от упълномощен представител с нотариално заверено пълномощно — в клиентски център или по имейл с квалифициран електронен подпис (КЕП). Основата навсякъде е една: нотариалният акт, заявление по образец на дружеството и показанията на уредите от приемо-предавателния протокол.

Спецификите по доставчик (за София):

• Ток (Електрохолд): безплатно, изпълнява се до 7 дни. Освен документа за собственост ще Ви трябва и клиентският номер на предишния собственик. Наемател се регистрира с договор за наем и декларация-съгласие от собственика — нотариално заверена, подписана лично в търговски център или с КЕП.
• Вода (Софийска вода): безплатно; процедурата може да мине изцяло онлайн през сайта на дружеството.
• Парно (Топлофикация София): такса 4,60 € с ДДС. Специфичното тук е споразумителният протокол между продавач и купувач с междинно засичане на уредите от топлинния счетоводител и декларацията за наличие или липса на плащания — така изравнителната сметка за стария отчетен период не остава за Ваша сметка.
• Газ (Овергаз): 12,28 € за битови клиенти, безплатно при унаследяване; документите се приемат и по имейл. Ако имотът никога не е имал газова партида, откриването минава през заявление, договор и такса за присъединяване.

Стъпка 12. Наслаждавате се спокойно на новия си дом!

Дванадесет стъпки, три професии, един екип. Колкото по-рано трите линии — брокерската, финансовата и правната — тръгнат заедно, толкова по-малко изненади остават за края.

Казуси от практиката

Реални сделки, по които сме работили, разказани без имената на клиентите — какво открихме при проверката и как защитихме купувача.

• Стоп капаро за апартамент върху обща част — проверката преди капарото открива проблема и капарото се връща.
• Покупка на зелено и закъснение на акт 16 — Драгалевци: задържана част от цената и прихванати неустойки.
• Двор към партерен апартамент в строеж — защо дворът не може да се прехвърли така, както е обещан.
• Наследствен имот с много проблеми — делба, малолетни наследници и възбрана преди продажбата.

Често задавани въпроси

Колко време отнема покупката на имот?

От избора на конкретен имот до ключовете — обикновено 6 до 10 седмици: 10–14 дни между стоп капарото и предварителния договор, 2–4 седмици до финалното одобрение на кредита и нотариалния ден, и още няколко дни до усвояването и плащането. Подготовката преди това (бюджет, одобрение по принцип, огледи) е по Ваш собствен ритъм.

Кога е моментът да включа адвокат?

Преди първите пари — т.е. преди стоп капарото, а не след него. Правният анализ на собствеността трябва да е готов, преди да се обвържете с депозит и с предварителен договор.

Колко собствени средства са ми нужни?

Минимум 10% от цената като самоучастие плюс около 7% разноски по сделката (местен данък, нотариална такса, вписване, брокерска комисионна) — те се плащат със собствени средства преди усвояването на кредита. Реалистично отгоре идват и преместването, ремонтът и резервът, който е разумно да остане след ключовете.

Стоп капарото връща ли се?

Зависи какво пише в документа, който подписвате — затова той не е формалност. Добре съставеният договор урежда изрично връщането при открити тежести или проблеми с документите на имота.

Кой плаща комисионната на брокера?

Всяка страна дължи възнаграждение на своя брокер. Пазарът обаче е организиран така, че брокерът на продавача често очаква комисионна и от купувача. Ако имате собствен брокер, който представлява Вашия интерес, дължите възнаграждение само на него — той поема контакта с отсрещната агенция и Ви защитава от тази практика.

Отказаха ми кредит от една банка — това краят ли е?

Не. Всяка банка има собствени критерии за доходи, имоти и съотношение кредит/стойност. Първо се търси причината за отказа, после банката, чиито правила пасват на Вашия профил.

Готови за следващата стъпка? Услугите на кантората: Проверка на имот преди покупка · Предварителен договор · Покупка „на зелено“