Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?

Масово разпространено сред купувачите е разбирането, че щом купуват с банков кредит, някой вече е проверил имота — банката — и той е чист. Същото очакване срещаме и при покупка от публична продан на частен съдебен изпълнител или на публичен изпълнител на НАП. Разбирането е погрешно не защото банката не проверява нищо, а защото проверява друго, в друг обхват и в друг момент от сделката.

Кой какво проверява при покупка и защо нито брокерът, нито нотариусът, нито банката заместват адвоката на купувача, сме описали в „Трябва ли Ви адвокат при покупка на имот?“. Тук разглеждаме само банката — как изглежда нейната проверка отвътре и какво по дефиниция остава извън нея.

Кой проверява имота за банката и в какъв обхват

Правното становище дали един имот може да послужи като обезпечение — тоест дали върху него може да бъде учредена ипотека в полза на банката — се дава от няколко лица: служител на банката, нает от нея адвокат или нотариус. В общия случай и тримата са ограничени до проверка 10 години назад в историята на имота.

Това ограничение е и същинската разлика. Пълният правен анализ проследява собствеността до първия собственик и първия документ за собственост. Банковата проверка спира там, докъдето стига обхватът ѝ. Ако Вашият първи документ за собственост е издаден преди повече от 10 години, за периода между неговата дата и границата на банковата проверка няма кой да погледне. В практиката този период много често е повече от 30 години — а в него може да стоят вписани стари ипотеки, искови молби или незаличени възбрани.

Резултатът е, че купувачът може да придобие имот с вписана искова молба или възбрана и да не разбере. Ще разбере, когато един ден сам стане продавач — и купувачът срещу него е наел адвокат, който проследява веригата докрай. Тогава проблемите на имота излизат наведнъж и уязвимата страна е вече бившият купувач.

Какво не влиза в банковата проверка

Проблемът не е в процеса на банката, а в очакването. Детайлите, в които всеки купувач иска и заслужава имотът му да бъде проверен, не са част от задачата на банковите юристи. От практиката ни — проблеми, установени при наш правен анализ, за които банката не се е и сетила да провери:

• незаличени ипотеки;
• незаличени възбрани — те не отпадат по давност; появи ли се възбрана при проверка, изминалото време не работи във Ваша полза;
• незаличени искови молби — същото важи и за тях;
• липса на проверка на автентичността на саморъчно завещание във веригата на собственост;
• липса на проверка за реституционни претенции;
• липса на проверка за актове за държавна или общинска собственост, където това е приложимо;
• липса на пълен правен анализ на строителните книжа.

Към това се прибавят и две особености на самата банкова процедура. Банката не финансира имот с тежести — тоест открие ли проблем в своя обхват, резултатът за купувача е отказ, а не решение. И банката не участва в проверката преди подписването на предварителния договор или оставянето на стоп капарото — моментът, в който купувачът вече е поел задължения и е платил.

При покупка на зелено: срокът за въвеждане в експлоатация не е грижа на банката

При имот в строеж очакването към банката е още по-подвеждащо. Банката финансира, когато конструкцията е готова, и следи дали имотът ще може да послужи като обезпечение. Какво значи „конструкцията е готова“ — Акт 14 и протоколът по чл. 181 ЗУТ — сме описали в „Акт 14 — какво удостоверява и кога е безопасно да се плати“. Кога сградата ще бъде въведена в експлоатация — кога ще получите Акт 16 и ще можете да живеете в жилището, за което вече плащате вноски — не е неин въпрос. Ако този интерес не е защитен документално в договора с инвеститора и в предварителния договор — срок, последици при забава, условия на плащанията по етапи — никой друг участник в сделката няма да го защити вместо Вас. Това е работа на адвоката на купувача, преди подписа. Какво проверяваме при строителя и договора му, сме описали в „Покупка на имот на зелено“.

Кога банката проверява — и кога вече е късно

Редът в сделката е фиксиран: стоп капаро → предварителен договор → искане за кредит → преглед на имота от банката → решение → нотариус. Банката влиза на четвъртата стъпка. Първите пари на купувача се заплащат на първата.

Установен преди предварителния договор, проблемът Ви оставя всички опции — да поискате документи, да поставите условия, да се откажете. Установен от банката след него, същият проблем Ви заварва обвързани със задатък по чл. 93 ЗЗД и със срокове, които вече текат. Ако банката откаже имота на този етап, какво се случва с капарото зависи от това какво е записано в договора, който вече сте подписали.

Заблуда № 1: „Щом банката е одобрила имота, той е чист“

Одобрението означава едно: в проверения от банката обхват няма пречка за учредяване на ипотека в нейна полза. То не казва нищо за периода преди границата на проверката, за реституционни претенции, за завещания във веригата или за строителните книжа. „Чист“ по критериите на банката и „чист“ по критериите на купувач, който ще живее в имота и един ден ще го продава, са два различни стандарта.

Заблуда № 2: „Банковият юрист е и мой юрист“

Не е. Служителят на банката, наетият от нея адвокат и нотариусът работят по нейната задача — обезпечението. Никой от тях не е ангажиран да Ви каже при какви условия да купите, какво да поискате от продавача и как сте защитени, ако нещо излезе след сделката. Това е работата на адвоката, когото купувачът сам е ангажирал.

Из практиката

Четири ипотеки, една публична продан и собственик, когото никой не беше видял. Сделка с поземлен имот в град София. Имотът е бил ипотекиран общо четири пъти и е бил придобиван на публична продан от частен съдебен изпълнител — тоест е минал през проверките на четири банки и на изпълнителното производство. Никой никога не беше установил, че има други лица, на които този имот е бил възстановен с решение на поземлена комисия — решение, което има силата на нотариален акт. Имотът бе на стойност над половин милион лева.

Какво правим ние преди банката

Правният анализ на кантората започва преди стоп капарото и върви до първия собственик, не до десетата година назад: собствеността по веригата, тежестите и вписванията независимо от давността им, завещанията, реституционните претенции и актовете за държавна и общинска собственост, строителните книжа. Изводите му влизат в предварителния договор като условия към продавача — така банката получава имот, който вече е проверен от Вашата страна, а не обратното. Какво точно покрива анализът, сме описали в „Проверка на имот преди покупка“; клаузите, които го пренасят в договора — в „Предварителен договор за имот“. Как оценката и усвояването на кредита се вплитат в сроковете на сделката — в наръчника за покупка на имот, стъпки 5 и 9.

Как можем да помогнем

Ако Ви предстои покупка с кредит и имотът вече е избран, моментът за правен анализ е сега — преди стоп капарото, не след одобрението на банката. Телефон: +359 887 68 11 66 · office@tumbarov.bg · бул. „Стефан Стамболов“ 1, ет. 1, офис 2, София.