Проверка на имот преди покупка — преди да платите, не след това

Обновено: 08.10.2026

Повечето проблеми при покупка на имот се виждат преди предварителния договор — стига някой да ги потърси. Вписана ипотека или възбрана, искова молба срещу продавача, пропуснат наследник със запазена част, право на ползване на трето лице, разминаване между документи и кадастър. Нито едно от тези не личи на огледа. Всяко едно се открива с пълен правен анализ.

Затова правилото, с което работим, е просто: първо проверяваме документите, после плащаме капаро. Стоп-капарото „да запазим имота“ е първият момент, в който губите пари, ако сделката е порочна — не нотариалният ден.

Какво включва проверката

• Собственост назад във времето — проследяваме придобиванията на имота до първи собственик, за да е сигурно, че продавачът наистина е собственик и че по веригата няма правен порок (сделка от несобственик, унищожаем договор, пропуснат съделител).
• Тежести и вписвания — ипотеки, възбрани, искови молби, договори за наем, право на ползване, учредени вещни права.
• Продавачът — семейно положение и режим на имуществени отношения (нужно ли е съгласие на съпруг), задължения по чл. 264 ДОПК, а при продавач-фирма: представителна власт, особени залози, производства.
• Наследствени рискове — при имот, придобит по наследство: кръгът на наследниците, запазени части, приемане/отказ, продажба на наследство.
• Документи и кадастър — съответствие между нотариален акт, скици, схеми и действителното положение; при жилища в сгради — статутът на сградата и общите части.
• Правно становище — какво открихме, какви са рисковете и как се управляват: какви условия да влязат в предварителния договор, какво да изиска банката, кога да се откажете от сделката.

Кога да я поръчате

Идеалният момент е след огледа и преди каквото и да е плащане — включително „стоп капаро“. Ако вече сте подписали нещо, проверката пак има смисъл: тя определя какво да поискате в окончателния договор и как да защитите платеното.

Проверка на имот с кредит, на зелено или по наследство

С кредит. Банката проверява имота като обезпечение по кредита — за себе си. Какво остава извън нейната проверка: „Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?“.

На зелено. При имот в строеж проверката обхваща и строителя, разрешенията и схемата на плащане срещу етапите на строителството: „Покупка на имот „на зелено““ и „Акт 14 — какво удостоверява и кога е безопасно да се плати“. Реален случай: стоп капаро за апартамент, построен върху обща част.

По наследство. При наследствен имот проверяваме кръга на наследниците, завещанията и старите задължения на наследодателя: „Проблемни наследствени имоти“.

Защо ние

Кантората работи само имотно право и е част от екип за цялата сделка — Имотни Сделки (посредничество) и ИмоКредит (финансиране). Виждаме сделките от трите страни и знаем къде се късат.

Кантората работи само имотно право — какво покрива правният анализ и кой го върши: Адвокат за недвижими имоти в София.

Купувате с кредит? Какво проверява банката, докъде стига проверката ѝ и какво остава извън нея — в „Банката проверява ли имота при ипотечен кредит?“.

Свържете се с нас

Позвънете на +359 887 68 11 66 или пишете на office@tumbarov.bg — кажете ни адреса на имота и на какъв етап сте, и ще ви кажем какво може да се провери и за колко време. Бул. „Стефан Стамболов“ 1, ет. 1, офис 2, София.

Често задавани въпроси

Кога е моментът за проверка — преди или след капарото?

Преди. Стоп-капарото е първото плащане, което може да загубите при порочна сделка. Проверка след капаро ограничава щетите; проверка преди капаро ги предотвратява.

Брокерът, нотариусът или банката не проверяват ли имота?

Всеки проверява за своите цели: брокерът иска да се сключи сделката, банката — да е обезпечен кредитът й, нотариусът проверява към деня на изповядване. Никой от тях не работи за вас преди предварителния договор и не отговаря за правния анализ до първи собственик. Подробно: Трябва ли ви адвокат при покупка на имот.

Какво става, ако проверката открие проблем?

Зависи от проблема: някои се решават с условия в предварителния договор (заличаване на ипотека преди плащане), други — с изчакване или допълнителни документи, а при част от тях съветът е да се откажете. Становището винаги казва кое от трите.

Проверявате ли имоти в строеж?

Да — там проверката е различна (строителят, разрешенията, етапите, схемата на плащане): вижте Покупка на имот „на зелено“.

Работите ли извън София?

Да — може да разчитате на нас за всяка сделка на територията на страната.