Проблемни наследствени имоти — какво трябва да знаете преди покупка или продажба

Наследственият имот е рисков по три основни причини: собствениците обикновено са няколко и съсобствеността между тях не е възникнала по тяхно желание; възможно е да съществува завещание, за което наследниците не знаят и което променя кой всъщност е собственик; и историята на собствеността е по-дълга, а с нея — и възможните тежести, дългове и пропуски. Всеки от тези рискове може да бъде установен и овладян преди сделката, но рядко може да бъде поправен евтино след нея.

В практиката на кантората ни наследствените имоти са сред най-честите източници на спорове и осуетени сделки — и за купувачи, и за продавачи. По-долу разглеждаме седемте проблема, които срещаме най-често, заедно с реални случаи от нашата работа. Статията е полезна и в двете посоки: ако сте наследник, който иска да продаде, и ако сте купувач, на когото е харесал имот, придобит по наследство.

Защо съсобствеността между наследници е различна от всяка друга?

Когато няколко души купуват имот заедно, те са избрали да бъдат съсобственици. При наследството е обратното — съсобствеността възниква по силата на закона, без никой да я е искал. Всеки наследник има собствен интерес, собствени финансови нужди и собствена представа за стойността на имота. Затова наследствената съсобственост много по-често води до блокирани продажби: достатъчно е един от наследниците да не е съгласен с цената, със срока или изобщо с продажбата, за да спре сделката за всички.

За купувача това означава едно основно правило: имотът се придобива сигурно само когато всички съсобственици участват в сделката или са надлежно представлявани. Подписването на предварителен договор само с част от наследниците е риск, който разглеждаме подробно в статията за петте червени флага преди подписване на предварителен договор.

Как да разберем дали има завещание, за което никой не знае?

Щом имотът е наследствен, значи има наследодател — човек, който е починал. А това означава, че освен наследниците по закон (обикновено децата и преживелият съпруг) е напълно възможно починалият да е оставил завещание, за което не е казал на близките си — именно защото с него е лишил някого от тях от наследство.

Това не е теоретична възможност. Ето два случая от практиката ни.

Първият случай. Човек на 70 години иска да продаде имота, наследен от родителите му. Те са починали преди повече от 15 години и през цялото това време той спокойно ползва имота. Решава да продава, не се свързва с адвокат, а пуска имота директно през брокер. Явява се купувач — нашият клиент. В кантората имаме утвърдена практика: при наличие на починали лица по веригата на собствеността винаги правим проверка за завещания. Проверката установи завещание, с което родителите бяха завещали имота на друго лице. Продавачът — човекът, ползвал имота 15 години — всъщност не беше негов собственик. Проверката спаси парите на клиента ни.

Вторият случай. Мъж на около 60 години решава да продаде наследствения от родителите си имот в центъра на София. За разлика от първия случай, той се свърза с нас преди продажбата. Установихме саморъчни завещания, с които първо баща му — преди десет години, а след това и майка му — преди три, го лишават от наследство. Нещо повече: месец преди да дойде при нас заветникът (лицето, в чиято полза е завещанието) беше обявил завещанието при нотариус, но не го беше вписал — изключително рядко срещано поведение, което говори за умисъл. След нашата намеса отношенията между клиента и заветника бяха уредени в полза и на двете страни.

Изводът и от двата случая е един: проверката за завещания трябва да бъде стандартна част от подготовката на всяка сделка с наследствен имот — независимо колко години наследниците са ползвали имота необезпокоявано. А наследниците с право на запазена част (децата, съпругът и родителите на починалия) следва да знаят, че законът им дава защита: по чл. 28–30 от Закона за наследството (ЗН) те могат да искат възстановяване на запазената си част, когато завещание я накърнява.

Какво става с дълговете на наследодателя?

Заедно с имота наследниците получават и задълженията на наследодателя. Стари сметки за парно, непогасена ипотека, дори висящ съдебен спор за самия имот — всичко това преминава върху наследниците и на практика трябва да бъде уредено, за да може имотът да се продаде.

Колко често се случва? По наши данни всеки трети наследствен имот по сделките, които обслужваме, има стари задължения към „Топлофикация“. В един от случаите натрупаното задължение надхвърляше 70 000 евро. След нашата намеса клиентът плати три до четири пъти по-малко и продаде имота си без проблем — защото значителна част от подобни стари задължения подлежи на оспорване, включително по давност, но това не става от само себе си: изисква активни правни действия.

Наследниците, които тепърва приемат наследство с неясни задължения, следва да знаят и за възможността по чл. 61 от ЗН — приемане на наследството по опис, при което отговорността за дълговете е ограничена до размера на полученото наследство.

Какво да направим, ако един наследник иска повече, отколкото имотът струва?

Класическата блокада: имотът се продава, купувач има, но един от наследниците настоява за цена над пазарната и пречи на останалите. Когато съгласие не може да бъде постигнато, законният изход е делбата — първо доброволна, а при невъзможност — съдебна. Съдебната делба обаче е дълга и скъпа процедура, която в много случаи завършва с публична продан на имота на цена, по-ниска от пазарната — тоест губят всички.

Затова истинската работа на адвоката тук е преди съда: уреждане на отношенията между съсобствениците така, че до съдебна делба изобщо да не се стига. Успеваемостта на кантората ни точно в това — извънсъдебното уреждане на отношения между наследници — е много висока, а спестеното се измерва не само в хиляди евро, но и в най-ценното: времето на клиентите.

Колко назад във времето трябва да се провери собствеността?

Стандартно предлаганата проверка за тежести обхваща последните 10 години. При наследствен имот това почти никога не е достатъчно. Наследодателят най-често е бил човек на преклонна възраст, притежавал имота десетилетия, а понякога и самият той го е наследил. Правилната проверка започва от първия документ за собственост — независимо колко назад във времето води той.

В практиката ни сме извършвали проверки на собствеността с начална дата 1899 година. Колкото по-дълга е историята, толкова повече са възможните пропуски: непълна наследствена верига при имот, минал през две или три наследявания, пропуснат наследник при предишна сделка, стари вписвания, които никой не е проверил.

Кога саморъчното завещание е сигнал за измама?

Саморъчното завещание е действителен и законен способ за разпореждане с имущество. Но има една хипотеза, при която то трябва да включи всички аларми: когато имотът е придобит по саморъчно завещание, а заветникът няма никаква роднинска или житейска връзка с починалия.

В практиката ни това е характерен белег на схемите, с които имотната мафия придобива имоти на починали самотни хора — саморъчното завещание е предпочитаният ѝ инструмент, защото се съставя без свидетели и без нотариус. Кантората ни е изградила ясен начин да проверява автентичността на такова завещание на изключително ранен етап — преди клиентът ни да е поел какъвто и да е финансов ангажимент.

За купувача правилото е просто: имот, придобит от продавача по саморъчно завещание от чужд за него човек, не се купува без задълбочена проверка.

Какво е договор за продажба на наследство и защо е червен флаг?

Договорът за продажба на наследство (чл. 212 от Закона за задълженията и договорите) е способ, при който наследник продава не конкретен имот, а цялото си наследство или дял от него. Способът е законен, но в практиката се използва и за заобикаляне на чл. 33 от Закона за собствеността — правилото, което задължава съсобственика, продаващ дела си на външно лице, първо да го предложи на останалите съсобственици.

Когато в историята на имота фигурира договор за продажба на наследство, това е голям червен флаг, който изисква внимателен анализ как и защо е използван. Кантората ни лично е участвала в сделка за милиони евро, в която един от собствениците беше придобил своята част именно по този начин.

А ако аз съм наследникът, който продава?

Всичко по-горе важи огледално и за продавача. Преди да обявите наследствен имот за продажба, си спестете месеци несигурност с четири предварителни стъпки: проверка за завещания; удостоверение за тежести от първия документ за собственост, а не само за последните 10 години; изясняване на задълженията на наследодателя; и постигане на реално, писмено съгласие между всички съсобственици по цената и условията. Имот с изчистена правна история се продава по-бързо и по-скъпо — купувачите и техните банки плащат за сигурност.

Ако имотът предстои да бъде обявен на пазара, колегите ни от Имотни Сделки поемат самата продажба, а кантората — правната ѝ страна: един екип за цялата сделка.